(소포트칼럼) 4월 인천 영종도 호반써밋 분양(feat.영종도 입지분석)

최근 인천 분양시장이 달아오르면서, 수년째 미분양 관리지역으로 관리되고 있는 영종도도 관심을 받고 있다.

사실 본인은 영종도의 입지에 대해서 매매가 상승의 한계가 명확한 지역이고 의문을 많이 가지고 있지만, 그래도 공항철도, 제3연륙교 등 교통은 점점 좋아지고 있고, 구도심에 비해 쾌적한 환경과 조금만 나가면 바다를 볼 수 있는, 오션뷰 아파트도 많아 저렴한 가격에 수도권 근접 오션뷰를 느낄 수 있다는 건 메리트가 되기도 한다고 본다.

본인은 이런 지역에서는 무조건 '초역세권' 아니면 '조망권' 이 성과를 좌우한다고 본다.

이번에 분양하는 호반써밋의 위치는?

노란 동그라미가 호반써밋. 남동향 고층에서는 서해바다와 월미도, 송도신도시가 널찍하게 보일 것 같다. 

 

무엇보다 가장 중요한 분양가는 84m2 기준 약 3억 5천. 확장비를 포함하면 3.7억정도 될 것이다.

평당가를 환산하면 평당 1150만원도 채 되지 않는다. 수도권 타지역 신축 아파트에 비하면 확실히 저렴하다.

혹여 인천공항이 직장이거나, 청라, 송도, 주안, 등 서울 출퇴근자 이외에, 인천 내에서 직장을 가지고 있는 분들이라면 저렴한 영종도를 노려볼 만 하다. 

<영종도 입지 및 환경 분석>

Q. 여태까지 영종도의 집값이 오르지 않았던 이유는 무엇일까?

1. 2% 부족한 입지.

사람들은 직주근접 뿐 아니라, 편의시설, 문화시설을 중요시하는데, 영종도는 인천공항 빼고 직장도 없을 뿐더러 편의시설, 문화시설이 인천 타 지역에 비해 부족하고, 공항철도 역세권 제외하면 서울 접근성도 떨어지는 편

2. 시기가 좋지 않았다.

영종도는 원래 3개의 섬이었는데, 간척사업으로 하나의 섬이 되었고, 그 자리 고대로~공항을 건설하여 창이공항에 더불어 세계 탑급 공항으로 자리매김했고, 공항서비스에 파생되어 많은 일자리가 생겨났다.(면세점, 공항 근로자, 및 연계사업자들) 

인천공항 종사자 지원을 위해 2003년 공항신도시, 2012년 하늘신도시, 2018년 하늘신도시 2기가 입주했는데,
생겨난 일자리에 비해 공항신도시 입주부터 16년간 영종도 집값은 하락 혹은 약보합이었다.

대표적인 예가 공항신도시 주공아파트다. 2008년 시세가 1억 8천이었는데, 최근 실거래가가 1억 7천정도

일례로 공항신도시의 주공스카이빌 7단지 아파트 시세를 보면 2008년 가격보다 지금이 더 싸다. 영종도 아파트가 여태까지 다 이런 흐름과 비슷했다. 영종도 아파트들은 당시 서울시 노원구 상계10단지와 비슷한 가격대였다. 2008년엔 노도강(노원, 도봉, 강북) 이나 분당, 일산의 비슷한 연식 아파트와 같은 가격수준이었다.

하지만 지금은 그 격차가 엄청 벌어졌다. 2007년 금융위기를 맞으면서, 경기에 민감한 항공관련 산업이 주춤하기도 했고,(지금도 마찬가지다..항공사 부기장이신데 현재 무급휴가라서, 생계를 위해 우리 회사에서 단순 아르바이트를 하고 계신 분이 있다. 항공산업은 정말 경기에 민감한 산업이구나! 싶었다)

3. 부실한 신도시 기반

뉴스기사 참조. http://www.kyeongin.com/main/view.php?key=20190730010011296

(신문기사: 인천공항 상주기업 종사자들 70%이상 중구外 지역 출퇴근) 
이건 인천시의 실책이기도 하다. 영종도 개발사업 실패와 빚더미에 올라버린 재정으로 인천시는 영종도에 투자할 여력이 없었다. 구청, 우체국, 학교, 대중교통, 경찰인력, 학원, 마트, 병원 등 모든 사회 기반시설이 신도시라 보기엔 너무 부족했다. 따라서 인천공항 근무자들 중에서 특히 고소득 직종(파일럿, 승무원 등)은 영종도에 정착하지 못하고 오히려 김포공항 쪽(강서구 마곡지구나 목동 등지)으로 정착하게 되었다.

4. 장기간의 가격 보합

이러한 문제로, 당연히 영종도 아파트 가격은 오를수 없었고, 아파트 가격이 오르지 않다 보니 실거주 유입이 더 적어졌다. 인생에서 내집마련은 가장 큰 구매이자, 투자가 될 수 밖에 없다. 안락한 주거지를 마련하려 해도, 내집마련 시 기왕이면 오를 곳을 선택하는 사람들이 대부분이다. 하지만 아파트 가격이 10년 이상 오르지 않다보니, 매수자 유입이 발생하기 어려웠다. 심지어, 매수하여 실거주 하고 있더라고, 송도, 청라 등 아파트 매매가가 높은 속도로 올라가고 있었기 때문에 기존에는 장기간 보합인 영종도 아파트를 매도하고 밖으로 탈출하는게 재산을 지키는 방법이었다.

Q2. 그렇다면, 최근 영종도 집값의 상승요인은?

1. 갭메우기(풍선효과)

지난번 포스팅에도 말했듯이, 가장 중요한 요인은 다른 지역이 너무 많이 올랐기 때문이다. 상대적으로 장기간 저렴했던 영종도 아파트 매매가는 저렴해 보이고, 또 장기간 안올랐으니 오를때가 되었겠네? 라는 인식도 큰 몫을 했다. 

2. 과거보다는 좋아진 인프라

과거보다 대중교통(버스노선이긴 하지만,) 등이 좋아지고 있고, 영종도 내 각종 개발의 가시화(제3연륙교 등)와 이로 인한 일자리 증가, 편의시설의 증가가 예상된다. 서울 출퇴근은 어렵지만 쾌적한 환경과 바다뷰, 친환경적인 삶 등 출퇴근의 불편을 어느정도 감수할 수 있다면, 가족에게는 풍요로운 거주환경을 선사할 수 있다.
  

3. 영종도 집값의 향후 전망 

섬의 특징은 공급이 비탄력적이라는 점이다. 서울 집값이 비싼 이유는, 많은 인구와 풍부한 인프라 대비 토지가 한정적이기 때문이다. 영종도도 마찬가지로, 간척사업으로 개간을 하지 않는 이상 공급은 제한적이다. 인구를 끌어올만한 개발계획과 일자리 창출이 가능하다면, 비탄력적인 공급으로 가격이 크게 오를 여지가 있다. 단, 개발이 제대로 선행된다는 조건 하에 가능하다.

* 제주도 집값이 많이 올랐던 이유도 수요는 빠르게 늘었지만, 공급증가는 부진했기 때문이다.

<그렇다면 이번에 분양할 호반써밋은 어떤 성적을 거둘까?>

본인이 작년 말 2호기 분양받을 당시 관심 있었던, 영종도 반도유보라의 경우 운서역 10분내외 역세권임에도 1순위 청약 미분양이 났었다.

반도유보라는 향후 영종도 대장아파트가 될 가능성이 가장 높다.  신축이면서, 공항철도 10분 역세권이다.

운서역 반도유보라의 경우 공항철도 이용시 서울역 1시간 5분에 도착할 수 있다. 철도망이 없는 어중간한 지역보다는 대중교통 접근성이 괜찮다.   단 공항철도 하나만 바라봐야 한다는게 함정이긴 하지만...이게 어디야~

신규분양 아파트 청약 시, 가장 참고할만한 자료는 '최근에 분양한 인근 아파트'이다.

보통 직전에 분양한 아파트보다 입지가 비슷하다면 조금 더 비싼 가격으로 나온다. 

호반써밋의 경우 19년 6월에 분양했는데, 거의 10개월이 지났고,

마침 풍선효과로 인천에분양 훈풍이 불 때 분양한다. 그래서인지 운서역 반도유보라 보다 입지도 안좋은데,

가격은 약간 상회하는 수준으로 나왔다. 본인이 생각하기에 그렇게 무리한 분양가는 아니다. 지금 분위기도 그렇고,

무난하게 완판을 이어가긴 할 듯 하다.

호반써밋의 경우 가장 가까운 역(영종역, 공항철도)이 5.5km 거리로 걸어가기엔 상당히 무리가 있고

대중교통을 이용해야만 한다. 자차이용이 어려운 분들에게는 단점으로 작용할 것 같다.

그러나 초등학교 1분거리, 중학교 5분거리, 고등학교(예정) 5분거리로 학교가 가까워 아이들 통학은 괜찮은 편이다.

서울접근성은 상당히 애매하지만, 영종도의 번화가(?) 인 씨사이드파크 도보권이긴 하다. 노란 표시가 씨사이드파크이다.

74, 84 두가지 평형만 존재한다. 59m2 소형이 없다. 4인가구 살기에 적합한 크기다.

이번 호반써밋은 영종 이편한세상 오션하임에 가려 오션뷰가 거의 안나올 것 같다. 그저 입지로만 승부해야 하는데,

역세권도 아니고, 본인은 이런 단지를 잘 추천하지는 않는다... 다 쓰고 보니 오션하임을 사는게 더 낫겠다는 생각도 들 정도..

하지만 장기 실거주 할 것이면 나쁘지는 않아 보인다. 하지만 구 시가지 재건축이나 인천 타 지역에 더 좋은 대체재가 많아서 좋은 투자처는 아니라고 판단됨.

전 평형 남서, 남동향이고 유니트도 4bay 형태로, 최신 도면을 갖추긴 했다.

하지만 어디까지나 구조는 부수적일 뿐, 입지를 봐야 한다!

분석해본 장점 

1. 송도, 청라, 구도심 등 타 지역에 비해 저렴한 분양가. 저렴하지만 신도시의 쾌적함을 누릴 수 있음.

2. 여유롭고 자연친화적이다. 오션뷰, 

3. 송도, 청라, 인기 구도심(부평, 계양, 주안 등)에 비해 청약이 수월하고 당첨확률이 높다.(청약 제한사항도 거의 없다)

4. 호반을 마지막으로 약 2~3년간 신규분양이 없다. 즉, 향후에는 물량 잠기고 실거주는 낙관적으로 보임..

단점

1. 영종도는 아직 매도우위 시장이다. 실거주보다, 투자자가 많이 들어가 있고, 장기간 수익 미실현으로 매도 대기자 많음

2. 송도, 청라에 비해 영종의 이미지 메이킹이 잘 되지 않았다.

3. 공급량 대비 유효수요가 적어 수년째 미분양 관리지역으로 지정되어 있다.(투자자 유입 힘듬.)

4. 미실현, 불확실 호재가 많아 아직까지 기회이자 위기요인이 많다. 연륙교가 제대로 착공되는지 꼭 지켜보고, 민원 등을 통해서 부지런히 압력을 넣어야 할 것.

 

소포트 의견

1. 모든 신도시가 그렇듯이 완성되고 나면 가성비 좋은, 훌륭한 주거지역으로 각광받을 수 있다고 생각한다.

2. 입주물량이 2년간 없다. 영종 유입인구는 느는데 살만한 신축은 3년뒤에 풀릴 예정이다.

3. 경쟁은 어느정도 발생할 것으로 보인다. 꼭 당첨되고 싶은 분들은 인기가 없어보이는 평형에 청약하자.

4. 이번에 분양하는 영종 호반써밋 분양에는 투자자보다 실거주 하실 분들이 많이 당첨되면 좋겠다. 투자자들은 호가를 올리는데 도움이 되지만, 실거래가를 안정적으로 끌어올리는데는 도움이 되지 않는다. 그동안 부동산 상승기에서 소외되어 왔던 영종도에도 새 움직임이 있었으면 좋겠다..
본인은 이런 지역에서는 무조건 '초역세권' 아니면 '조망권' 이 성과를 좌우한다고 본다.

 

<4. 14. 글 수정>

1. 어제가 특별공급 청약일이었는데,  특공 배정세대수의 50% 정도 청약이 소진되었다. 청라, 송도면 배정세대수 이상으로 경쟁이 생겼겠지만, 영종 호반써밋의 경우 특별공급 청약자는 모두 당첨 확정이다.

최근 인천 분위기를 고려하면, 조금 부진한 듯 하지만 영종도는 과거 특공 소진율이 20%도 되지 않는 곳이었음을 감안하면 선방한 수치라고 생각이 되며, 1순위는 7~13:1 언저리의 경쟁률을 나타낼 것 같다.

* 청약 희망자들께서는 모집공고문을 꼼꼼히 확인하여 청약하시길!