(소포트칼럼) 수원 광교산 퍼스트파크, 영통자이 분양(feat.입지분석)

본인은 40개월의 군 복무 기간중 약 2년3개월을 아내와 함께 수원 인근에서 살았다. 수원은 꽤 오랫동안 광교신도시, 호매실, 영통구 위주로만 새 아파트 공급이 되었고, 구도심에는 오랫동안 공급이 없었다.

그래서 최근 재개발, 재건축 되는 팔달, 권선구 아파트들을 보면 상당히 높은 경쟁률로 인기를 끄는 것을 볼 수 있다. 대안으로 동탄2신도시에 많은 아파트가 지어졌지만, 동탄과 수원은 겹치기도 하지만 조금 다른 생활권이라고 봐도 무방하다. 오랫동안 공급이 부족했기 때문에, 수원 신규분양은 항상 관심이 높을 수 밖에 없다.

(심지어 군 복무 중 살던 오목천 지역도 수십대 일의 경쟁률로 마무리 할 정도니..)

최근 수원 신규분양 아파트를 보면 프리미엄이 많이 형성되어 있다. 화서파크푸르지오의 경우 5.5억의 분양가였으나 10억 이상으로 실거래가 이루어지고 있으며, 수원역푸르지오자이 역시 37.25 대 1의 높은 청약 성적을 거두고, 마찬가지로 전용면적 84㎡ 타입의 분양권에 1억 원 이상의 프리미엄이 형성된 상태다.

계속해서 인기가 많은 수원의 새 아파트들. 또다시 수원에는 두곳이 다음주 분양을 앞두고 있다.

1. 수원시 장안구 조원동 더샵 광교산퍼스트파크

2. 수원시 영통구 망포동 영통자이

먼저 아파트 입지분석을 해보고, 아주아주 대략적인 유니트 분석을 해보려 한다. unit은 많이 포스팅하는 사람이 많으니,

그리고 본인은 입지가 우선이지 구조가 우선이라 생각하지 않아, 유니트를 비중있게 보지 않는다. 구조가 좋으면 금상첨화이지, 입지, 학군, 직주근접 등에 비해 unit은 메인 고려요소가 아니라는 뜻.

더샵 광교산 퍼스트파크. 출처:호갱노노

더샵 광교산 퍼스트파크

총 세대수는 666세대이며, 다음주 분양에 착수하여 22년 5월에 입주예정이다. 단지는 지하3층~지상 최고21층, 8개 동으로 일반분양은475세대로 분양된다. 주로 59m2~84m2 중소형 평수다.

(이건 호갱노노라는 사이트다. 아파트 실거래가를 한눈에 보기 편하게 알려준다.)

아무튼, 이름에서부터 '광교'신도시 처럼 착각하게 만들어 광교의 인기에 편승하려는건가? 하는 느낌을 지울 수 없었다.

광교산이 있긴 하지만, 포스코건설에서 정말 간절하게 광교산을 나타내고 싶었던 것은 아니겠지..아마 잘 모르는 분들이

어? 광교? 라고 생각하게 하는걸 노렸을 가능성이 높다. 또한 우측 상단에는 광교저수지가 있는데, 오~호수공원 근처네? 라고 생각하게 할 만 하다.

사실 광교신도시의 호수공원은 원천저수지, 신대저수지 쪽이니 헷갈리면 안된다. 여기는 광교신도시와 전혀 관계없는 곳이다.

(분양 관계자분들 제가 오해하는거라면 죄송합니다! 청약자분들이 헷갈리지 않았으면 해서요.)

진짜 광교는 이렇게 생겼다. 수원, 용인에 걸친 두 저수지, 도심 한가운데를 관통하는 신분당선...광교도 신분당선 개통으로 크게 오른 곳 중 하나다.

그래도 차타고 이동할 수 있는 광교 생활권이긴 하다. 특징에 대해 알아보자.

특징 및 장점

1. 광교 간접 생활권

가장 가까운 광교역이 3km 정도 거리로, 도보로는 무리가 있는 거리다. 하지만 대중교통을 통해 광교 쪽 출퇴근 등이 가능하다. 분양가도 84m2 기준 5억 중반대로, 광교 생활권을 이용할 수 있는 아파트 치고, 신축이기도 하고 분양가가 비싸지는 않다고 판단됨. 적어놓고 보니 장점이라고 하기가 좀 애매하다. 하지만 5억대의 가격 대비 광교로 출퇴근 하는 사람이라면 나쁘지 않은 선택처럼 보인다.(혹은 신분당선 이용 판교, 분당 출퇴근도 나쁘진 않아 보임)

2. 주변인프라

광교저수지  까지는 도보 20분 정도로 이용 가능. 아주 가깝지는 않지만 주변 산책하러 가는 정도는 가능해 보인다.

또한 수원 월드컵경기장, 경기도립 도서관을 가깝게 이용가능하다. 자차로 가까운 곳에 아주대병원이 있다는 것도 어찌어찌 보면 장점이 될 수도 있다. 하지만 위치가 무엇보다 애매하다. 분명히 수원에 신축이 적어서 분양하면 상승하긴 하겠지만, 수원 내에서 입지가 S 급은 아니다. 본인 생각에 B+ 정도는 될 듯하다.

광교로 출퇴근하는 사람들 중, 광교신도시 내 비싼 주거비용을 감당하기 어렵지만, 신축을 원하는 사람들의 대안이 될 수는 있을 것 같다. 또한 광교는 더 많은 기업 입주가 예정되어 있고 관공서 이전 등으로 점점 더 좋아지는 중이니까, 어떻게 보면 여기에도 좋은 부분이긴 하다.

3. 메이저 건설사 브랜드 아파트 프리미엄

대형 건설사.포스코건설의 the# 브랜드. 중소 건설사에 비해 꼼꼼하게 짓는다거나, 약간 더 좋은 자재를 쓸 가능성이 있다.(본인은 그놈이 그놈이라고 생각하지만, 한번도 못 들어본 곳 보다는 그래도 더 큰 곳이 좋아보이긴 한다)

4. 호재

신분당선, 인덕원선이 약 1km 인근에 들어온다. 하지만 모든 지하철 공사가 그렇듯, 실제 완공되어 운행이 언제 될지는 모른다.

이건 재개발,재건축 단지의 특징인데 입주 전부터 이미 갖춰져 있는 인프라로 편리한 생활이 가능하다. 게다가. 광교신도시와의 접근성도 높아 광교 생활 인프라까지도 이용하기 좋다.

또한 교통호재도 있다. 단지 인근으로 수원외곽순환도로(2020년 개통 예정)로 진입할 수 있는 조원IC가 공사 중이며 신수원선이2026년 개통 예정되어 있는 데다 신분당선 연장선이 인근을 지난다. 향후 두 노선이 개통되면 더욱 더 우수한 교통여건을 갖추게 되어 영통자이보다는 미래 전망이 좋아 보인다.

[단점]

인근이 노후화 되어 학군이 좋지 않다. 주변을 통틀어 111-5구역 재건축을 제외하면 모두 오래된 구축 다세대, 빌라 밀집지역이다. 중학교 이상 재학중인 자녀가 있다면 학원은 아예 광교쪽으로 멀리 보내야 한다. 학교가 가깝긴 하지만 공부 분위기가 많이 조성되어 있지는 않을 수 있다.

전매제한이 3년 or 등기시까지 제한되어 투자수요는 별로 안들어 올 것이고, 실거주자 위주로 청약이 진행될 것 같다.

<광교산 퍼스트파크 청약guide>

1조정대상지역의 1순위 청약조건이다.

수원 전 지역이 최근 조정대상지역으로 지정되어, 1순위 청약을 하려면 세대주여야 하고, 모든 세대원이 청약 당첨 이력이 없어야 한다.(상가, 오피스텔 등 비주택은 제외임. 아파트만 해당.)  또한 분양권 도 주택으로 포함시켜, 무주택자여야 하고, 청약통장에 가입된지 24개월이 지나야 한다.

* 금액은 현재 내가 살고있는 지역이다. 서울 살고 있는 사람이라면 300만원이 들어가있어야 하고, 경기도 사람이라면 200만원만 들어가있어도 된다.

 

당해100%

수원은 당해 100% 청약이라서, 사실상 수원 1년이상 거주한 사람이 아니면, 특별공급을 제외하면 일반 1순위 공급으로는 당첨이 불가하다.

 

실제 동서남북을 맞추면 이런 형택 ㅏ나오고, 남동, 남서향 구조가 아닌 정남향, 동향으로 구성되어 있음.

 

배치도를 보면 정남향이 4곳이고, 동향이 4곳이다. 신도시처럼 택지개발이 아닌 재개발이라서 그런지 요즘 유행하는 단면이 아니다.

더샵 광교산 퍼스트파크는 크기에 비해 드레스룸도 작아 보이고, 서비스면적이 좁아 보인다. 전체적으로 와 넓다! 하는 느낌은 없을 듯. 모델하우스를 가봐야 하겠지만, 현재 시국 때문에 사이버 모델하우스만 운영할 확률이 높다. 그래도 완판 되긴 할 듯.

영통자이

영통 자이는 냉정하게, 투자가치가 별로 없어 보인다. 일단 조정대상지역인데 팔달구나 권선구는 초역세권에 위치하고, GTX-C 등 수원역 가까운게 메리트인데, 여기는 망포역조차도 멀다. 1.5km로 도보는 좀 무리인 수준이다. 

망포동 영통자이. 84형이 없음에도 가격대가 꽤 있다.

본인 입장에서는, 신축이라는 걸 감안해도, 평당 1800정도이니 약간 비싸게 느껴지지만, 수원에 오랫동안 신축이 없었고, 특히 이 부근에 공급이 없었기 때문에 완판은 확실해 보인다. 하지만 이걸 산 뒤에, 추가적인 상승여력이 있을지는 전혀 모르겠다.

호재도 별로 없고, 교통망이 좋은 것도 아니기 때문이다. 또한 수원비행장에서 뜨고 내리는 전투기들의 소음 영향도 약간은 있을 듯.

단지는 남서향, 남동향으로 배치되어 있다. 84가 없어, 주로 소형평수 위주다. 

메인인 59m2 A 형이다. 4bay에 드레스룸도 넓고, 서비스면적이 잘 빠졌다. 현관에 약간 팬트리도 들어가있는 듯.

홈페이지에 나온 입지환경 광고화면이다. 사실 광역버스로 강남을 한번에 갈 수 있긴 한데, 교통이 좋다고 하기는 좀..

이미 형성된 영통지구의 인프라를 누릴 수 있는 것은 장점이고, 영통구는 처음 소개했던 조원동에 비해 학군이 좋고

면학분위기가 잘 형성되어 있다. 구축밭에 신축이라서 분명히 수요는 있을 것인데,

입지의 한계가 명확하여 그것이 시세상승으로 이어지지는 않을 가능성이 크다.

사실, 이 지도를 보면 주변에 트레이더스, 망포역을 제외하면 내세울게 별로 없는 것을 알 수 있다.

1순위 조건은 광교산과 똑같다. 청약 당첨일이 광교산이 먼저라서, 둘중에 고민하는 분들은 둘다 넣어보는게 좋다.

입지조건과 향후 발전방향이 광교산이 더 괜찮아 보이기 때문이다.

청약시 가장 중요한 것은 깨알같은 글씨의 모집공고문을 잘 읽어보는 것이 중요하다.

모집공고문에는 모든 정보가 다 나와있으니, 꼭 두번세번 읽어봐야 한다.

내집마련은 인생에서 가장 큰 구매다. 반드시 꼼꼼히 비교해보고 골라야 한다.

본인 입장에서 둘 중 하나를 고르라면 그래도 광교생활권이 가능한 광교산을 고른다.

광교산이 먼저 청약하니, 광교산이 당첨되면 영통자이는 당첨이 불가하다.

광교산이 낙첨되면 영통자이 당첨이 가능하다.

꼭 신축을 살아야 한다면 둘다 넣어보고, 하나를 골라야 한다면 본인은 광교산 더샵을 추천한다.

 

모집공고문 꼼꼼히 읽어보고! 당첨 기원하겠습니다.