(소포트칼럼) 호반써밋 목동, 부평역 한라비발디, 양주 회천신도시 노블랜드 분양(feat.입지분석)

이번주 분양하는 단지는 여러곳이다. 

이중에 아주 핫한곳들도 있다.

호반써밋 목동(8억), 부평역 한라비발디(5억중반), 양주 회천신도시 등. (이전에 포스팅한 영통자이, 광교산 퍼스트파크도 있다)

총 서울 서부 1곳, 인천 1곳, 수원 2곳, 양주 1곳이다.

오늘은 서울, 인천, 양주의 분양아파트를 소개, 분석하려 한다.

이중에서도 으뜸인 입지는 바로 목동..

1. 호반써밋 목동★★★★★

전통적인 '목동' 과는 조금 다른 양천구 신월동이지만, 목동과 굉장히 인접하여 이전에 분양한 아파트는 래미안 목동 아델리체라고 이름을 지었다. 장기적으로는 분명히 목동으로 쳐주는 곳이다. 

여기 노랗게 표시한 곳이 호반써밋 목동이다. 위에 있는 곳이 래미안 목동 아델리체다. 서울2호선 지선이긴 하지만 신정네거리역 도보 5분이다.

여기는, 일단 자금의 여유가 되는 무주택자라면 무조건 넣어야 하는 곳이다. 내가 서울 어디에 살든, 무주택이며 한 4~5억 현금을 보유하고 있다면 무조건 청약해야 하는 곳이다.

2018년 말쯤에 분양했던 걸로 기억하는데, 래미안목동아델리체(바로 위에 있는 빨간색, 13.2억) 분양 당시, 일부 사람들은 목동도 아니고 신정동에 무슨 8억~?? 하면서 2년 전에 말도 많고 탈도 많은 곳이었다. 물론 당시에도 넣을 사람은 다 넣었고 경쟁률은 높았지만..

사실 서울 서부에서 가장 학군 좋기로 소문난 목동이 8억이면 굉장히 싼거고, 당시 인근 구축 아파트도 10억정도 했었기 때문에  일단 넣어서 되면 그때만 해도 한 2억은 이득인 상황이었다. 그런데 지금 와서 다시 보니 분양권 실거래가가 13.2억이다. 무려 5억이 올랐네!(1억은 매월 100만원씩 8년을 모아야 되는 돈인데..부동산을 보다보면 억 억이 너무 쉽다..)

* 잠시 목동의 학군에 대해서..

<목동 학군은 서울 서부 최강이다. 부천, 인천, 김포 등지에서 공부좀 한다 싶으면 목동으로 이사가거나 학원 보낸다. 초등학교때 잘한다 싶으면 목동으로 이사가서 빡센 면학분위기로 중학교 생활(?) 을 제대로 보내고 다시 인천, 부천, 김포 등으로 돌아와 상위권을 휩쓸기도 한다.>

그 말인 즉슨, 목동 호반써밋도 비슷한 입지를 가졌고, 브랜드가 래미안에 비해서 인지도가 낮긴 하지만 여기도 목동의 프리미엄을 같이 누린다고 가정하면 입주장때는 래미안 목동 아델리체 -5000만원~1억원 수준으로 가격이 형성될 것이다. 

래미안 목동 아델리체에 비해 30% 이상 저렴하니, 당장 놓고봐도 한 5억은 이득인 상황이다. 현금을 5억 가졌다면, 5억 투자해서 5억 버는 게임이라, 돈있는 사람들만 청약할 수 있다고는 해도. 아마 어마어마한 경쟁률을 예상한다. 이거 보면 아마 우리나라에 돈많은 사람이 얼마나 많은지 체감할 수 있을 것이다.(나만 돈이 없다.. 나빼고 다 돈 많다.)

* 뭐랑 비교하면 좋을까? 벤츠E클래스를 4000만원에 파는 느낌이랄까?

일단 입지도 2호선 지선 역세권(도보 5분)이고, 이미 지어진 목동 횔스테이트나, 곧 지어질 래미안 목동 아델리체 등으로 주변은 이미 많이 좋아진 상태다. 또한 기존 구도심 인프라를 같이 누릴 수 있어 사는데 전혀 불편함은 없어 보인다.

본인이 사실 현금 2억정도만 있었다면, 지금 가지고 있는 아파트 분양권을 다 팔아서 영끌해서라도 들어가고 싶은 곳이다.(그러기엔 운정신도시 e편한세상이 전매가 안되긴 한다. 즉 불가능이다.)

아무튼, 여기는 소포트가 극찬하는 곳이며 무조건 돈버는 곳이다. 여기는 대한민국 어머니들의 교육열이 다 식거나, 전쟁이 나지 않는 이상 가격이 안떨어진다.

분양가상한제로 인해 가격이 2년 전 수준으로 나왔다.

과거로 타임머신 타고 돌아가서, 서울 아파트 살래요? 하면 안 살 사람이 있을까? 게다가 현재 시세보다 보다 5억이 싸다. 

아마 폭락론자들이나, 보수적인 투자자들도 그런 조건이면 마다하지 않을 것이다. 

여기가 바로 그곳이다. 목동은 도시가 건설된 이후 신축공급이 많이 없어 노후화된 곳이 많다. 그런 목동에, 신축이고 

가격도 저렴하게 나왔으니 마다할 이유가 없다.

84m2 기준 약 8억이니 3.2억은 대출이 가능하고 4.8억의 현금이 있어야 한다. 이건 뭐 당첨만 되면 가족, 친척들에게 영혼까지 끌어모아야 한다. 그게 안되는 분들은 시도조차 어렵다..흑흑 

407세대로, 세대수가 적긴 하지만 서울은 신규 택지공급이 없고 다 재개발, 재건축이기 때문에 여기에서 대단지 아파트를 기대하기는 조금 어렵다. 407세대면 나쁘지 않다. 이 중에서 238세대가 일반분양이고 169세대는 조합원 물량이다.

당첨되면 2022년 3월 입주예정이다.

모집일정은 다음과 같다.

특별공급은 항상 일반공급 - 1일이다. 즉, 4. 20.(월) 이 특별공급날이고, 화요일이 1순위 당해, 수요일이 1순위 기타, 2순위가 목요일이다.

여기서, 수, 목 청약자들은 당첨 확률이 거의 없다. 당연히 100% 당해 거주자들로 마감될테니까 서울 시민들만 노려봄직 하다.

* 우리나라는 서울 사는게 이제 하나의 벼슬처럼 되었다. 서울 살아야 재테크도 잘 할 수 있다.

당해 1순위 조건은 모집공고일 기준 서울에 1년 이상 거주한 자이다.

게다가 100% 가점제다

이런 경우 특별공급 아니고서야 오랫동안 무주택이며 미성년 자녀 2명 키우고 부모님 한분 부양중인 40~50대 정도는 되어야 당첨 가능하다.

이런 경우 틈새시장을 잘 노리면 낮은 가점으로도 당첨 가능하다.(인기 없는 평형을 고르라는 말)

코로나 이슈로 모델하우스는 오픈하지 않고, 사이버 모델하우스만 볼 수 있다.(생각해보니 그럼 건설사들은 모델하우스 차리는 비용이 안들겠네..? 어차피 대면으로 계약해야 해서 똑같나?)

청약전략을 설명하려면 유니트와 동호수 배치도를 빼놓을 수 없다.

간단하게 보면, 우리나라는 남향을 선호하니까, 정남향 - 남서or남동 으로 선호된다.

오전에 해 들어오는게 좋다 = 남동

오후에 해 들어오는게 좋다 = 남서

아침형인간이면 남동향, 저녁형이면 남서가 좋겠지.

구조는 당연히 최근 4bay 구조로 모든 방에 채광을 균등하게 받으면서 환기도 잘되는 구조가 인기있는데

서울 신축은 건축법때문에 서비스면적이 70% 까지밖에 못나오게 되어 있어 경기도 재건축보다 좁게 나온다.

그래서인지 여기도 4bay에 서비스면적을 많이 넣어주지는 못한 모양.

59a 타입이다. 4bay는 아니지만 개방형 구조가 나쁘지 않아 보임.

유니트를 보면 대놓고 동향이나 서향, 북향은 없고 대부분 남향 타입이다. 그래도 재건축 치고 구조가 나쁘지 않다.

84m2 도 남동, 남서향 타입이며 서비스면적이 넓지는 않지만 아주 옛날구조도 아니라서, 크게 불편함은 없을 듯.

사실 서울 아파트는 구조를 보는게 아니다. 무조건 입지를 보고 구조는 좋으면 좋고, 안좋으면 약간 아쉬울 뿐이다.

소포트가 유니트에 대한 분석을 많이 안하는 이유다. 유니트는 살다보면 적응이 된다.

근데 입지는 잘 변하지 않기 때문에, 애초에 좋은곳, 좋아질 곳을 사야 한다.

만약 서울 사람이 아니고 현금이 부족하다면, 아쉽지만 현실을 받아들이고 여기가 안되는 분들은 다른곳을 노려보자.

가성비 좋은곳을 바로 뒤이어 소개할테니..

* 가격이 왜 싼가요? 12억~13억짜리면 13억에 팔면 되지, 왜 8억에 팔아요?

분양가 상한제 때문이다. 현재 정부는 치솟는 집값을 때려잡기 위해 분양가 상한제를 강하게 실시중에 있다. 정부에서 일정 가격 이상으로는 팔지 마라! 하는 것이다. 특히 9억 이상으로 분양하면 HUG에서 중도금대출 보증을 안해줄꺼야! 라고 하니까 건설사들은 중도금을 생돈으로 부담하기가 부담되니 분양가를 9억선에서 맞추고 싶어 한다. 

정부가 머리가 참 좋은게, 이렇게 하면 로또분양이다! 하면서 일반분양에 당첨된 몇명은 큰 수익을 보게 되지만, 재건축, 재개발 시장 자체가 약화되어 신축 공급이 줄어들고, 재개발 붐을 눌러 잘만 하면 부동산 시장을 안정시킬 수 있다. (본인 입장에서는 이상한 정책이라고 생각한다. 아무것도 모르는 현금부자+금수저들은 아싸~로또분양~ 하면서 분양받고, 고생고생 하며 재개발, 재건축만 바라며 몸테크 했던 사람들은 일반분양자에 비해 별 이득도 보지 못한 채, 고생은 고생대로 하고 추가분담금을 잔뜩 내고 새아파트만 덜렁 얻는다.)

(왜냐면 조합원들은 비싸게 분양을 못하니까 이득을 별로 볼 수 없다. 오랫동안 돈이 묶이는데 이득이 크지도 않으니 조합원 메리트가 많이 떨어지게 되는 것)

조합원보다 일반분양자들이 더 큰 이득을 보는 이상한? 현상이 서울 등 비싼 지역에서만 이루어지고 있다. 그 외 지역은 당연히 조합원이 많이 이득을 본다.( 이러한 부분에서 향후에는 서울 이외 재건축, 재개발지역 투자를 본인은 눈여겨보고 있다.)

조합원들에게는 안됐지만, 일단 일반분양자들은 되면 로또2등 5번~6번 당첨된거랑 똑같다.

아 그래서 조합원들이 좋은층을 미리 다 가져갔나보다~

 

2. 부평역 한라비발디 트레비앙 ★★★★★

청약일정은 다음과 같다.

독자분들께서는 PDF로 된 모집공고문을 잘 읽어보세요. 모든 정보가 다 나와있으니까요!

한라비발디 홈페이지의 홍보 이미지다. 대략 GTX예정지이며, 이미 교통망이 좋고, 주변에 편의시설도 많아요~ 정도를 광고한다.

전 평형 남동, 남서형이며 39m2 ~ 84m2 까지 다양하다. 59는 당첨 확률이 아주 낮으니 무조건 84c를 선택해야 당첨확률이 높다.

84A는 4BAY다. 그러나 우리는 당첨을 목표로 하므로 무조건 84C. 어차피 입지가 똑같으니까 프리미엄은 똑같이 올라간다.

태어나서 부평역에는 처음 보는 신축이다. 84m2 기준 5.7억 정도로, 굉장히 저렴하게 나왔다. 솔직히 목동 못넣는 사람들은 이거만한 기회가 없다.

385세대로 세대수도 적고, 일반분양이 96세대로 적어 정말 아쉽지만 가격이 넘 싸잖아!!

5.6억 중 70% 대출가능하니 최소 필요현금은 1억 중반정도다.

일단 인천 시민 중 특공이 가능한 사람은 무조건 넣어보자.

게다가 인천은 아직 비조정지역에, LTV 70%로 대출도 70%가 나온다.

여러분, 저기 부평역에 가톨릭대 인천성모병원이 보이는가? 소포트는 1993년 저 병원에서 태어난 인천 토박이다. 

즉, 24년은 부평에서 살았고, 군생활 3년 중 1년은 동해에서, 1년은 년은 화성에서, 1년은 수원에서 살았다.

지금은 다시 원래 동네인 인천으로 이사와 정착하여 살고 있다. 부평은 대표적인 인천의 핵심 구도심으로, 

지금은 송도, 청라, 영종이 신도시지만 부평은 중동신도시, 분당신도시보다도 오래된 구도심이고,

부평은 주부토 라는 이름으로, 장수왕의 한강유역 정벌 이후부터 꾸준히 사람이 많이 모여살던 부촌이다.(굴포천이, 드넓은 곡창지대의 곡식을 개성과 한양으로 옮기려고 고려시대에 인공적으로 만든 수로라는걸 알면 깜짝 놀랄만하다. 부평은 과거부터 부평도호부라고 불리며 쭉 부촌이었다.) 심지어 6.25 전쟁때도 공산군의 주요 점령거점 중 하나였을 정도다.

* 고려 무신정권 때 호남, 경남, 충청에서 수도로 곡식을 옮기는 방법은 대부분 수운이었다.(배를 이용해서) 그 때 강화도 유역의 손돌목이라고 물살이 센 곳에서 배들이 많이 좌초되었는데, 최충헌의 아들인 최이가 손돌목을 피하기 위해 운하를 팠다. 그게 굴포천이 됨.(물론 당시 기술로는 암석을 팔 수 없어서, 지금의 부평삼거리 일대에서 실패했고, 조선시대 중종 때도 그 하천을 그대로 파다가 간석동 일대에서 실패했다.

이게 현대 기술로, 경인아라뱃길을 파버렸으니  조상들의 염원(?) 이 성공한 셈.

아무튼, 과거에는 부평구 전지역과, 남동구(구월동)가 인천의 메인이었다. 물론 지금도 일부 기능을 신도시에 내준 채

구도심도 활발하게 활성화되어 있다. 신도시보다 부족한 것은 '쾌적함' 그리고 '구축' 이라는 점.

어디나 그랬듯, 이제 구도심에 신축이 들어선다면, 그 가치는 그 동네 사람들이 상상한 것 이상으로 어마어마할 것이다.

게다가 본인은 태어나서 부평역 역세권에 신축이 생긴것을 처음 본다. 정말 신규공급이 없었다. 따라서 건물들이

노후화되고, 쾌적한 환경을 원했던 중산층들은 청라나 송도로 많이 빠져나갔다. 청라는 좋아지는 중이지만 아직 제대로 된 지하철 노선 하나 없고. 서울 7호선 연장만 눈빠지게 기다리는 중이다. 

결국 입지는 변하지 않는다. 아파트가 무너졌다 다시 지어질지언정, 역이 없어졌다 생기는 경우는 일부 산골짜기를 제외하고는 극히 드물다. 입지가 좋은 곳에 신축이 들어서면 그만큼 파워가 쎄다.

부평역은 현재 서울1호선 급행역이면서, 인천1호선 환승역이고, 향후 GTX-B 노선 정차역이다.

즉, 트리플 역세권이 되는데다 GTX-B는 언제 될지 모르지만 일단 B.C. 값 1.0 이상으로 예비타당성 조사를 통과한 상태다.

신축분양 아파트의 적정가격을 산정하려면 주변 인근 아파트의 실거래가를 보면 된다.

부평동 동아아파트의 경우 1988년식이 5억이다. 

여기는 물론 용적률과 건폐율이 모두 낮아 재건축 이슈가 있지만, 그만큼 부평역의 잠재가치를 나타내는 곳이라고 본다.

 

33년된 아파트 실거래가가 5억이나 하는것은 거의 서울에서나 볼 수 있는 현상이다.

인근 아파트 시세를 추가적으로 한번 보자.

부평동 래미안이다. 여기는 2013년 정도에 신규공급 되었는데, 벌써 10년차를 향해 달려가고 있다.

부평래미안의 경우 입주 7년차다. 3억 초중반에 분양하여 현재 실거래가는 6.5억 정도다. 현재까지는 부평구 구축의 대장아파트라고 볼 수 있다. 입지가 100점은 아니지만 브랜드에 대단지가 한몫하는 중.

백운역 힐스테이트다.

약 1개월 전쯤 분양한 백운역 힐스테이트다. 84m2 기준 5.4억으로, 부평역에 비해 별거 없는 백운역도 5.4억에 159:1 경쟁률을 보였는데, 향후 GTX-B 정차역인 부평역 코앞에 신축아파트라니, 향후 미래가치가 어떨지 잘 판단해 보자. 

* 백운역 힐스테이트도 사람들이 비싸다 비싸다 했는데 경쟁률 보면...들어가고싶어 안달난 사람들이 많았다.

부평역 한라비발디..소포트 판단으로는 너무너무 싸다. 

부개역 푸르지오, 부개역 코오롱 하늘채 가격을 보자.

부개역은 부평역보다 서울에 한정거장 더 근접했으나, 부평역에 비해 개발되지 못했고, 1호선 급행 미정차역이다.

부평역은 급행, 더블(향후 트리플) 역세권에 부평 북부역에는 일자리도 밀집해 있다. 

대형평형이긴 하지만 부개 푸르지오가 7억을 호가하고, 신축 코오롱 하늘채의 분양권이 59m2 기준 5억이라면 부평역이 얼마나 싼지 보인다.

이쯤 했으면 얼마나 좋은지 목동 호반써밋과 부평역 한라비발디..두 단지를 입에 침이 마르도록 칭찬해 보았으니, 독자분들은 꼭 둘중 하나는 넣어 보시길 추천드린다. 

참고로 GTX-B 끝자락인 송도신도시의 GTX역세권 E5 더샵센트럴파크 3차 분양가가 10억이다. 송도-인천시청-부평을 거쳐가는 것을 알면, 부평역의 가치가 매우매우 저평가되었음을 알 수 있다.

 

다음은 양주 회천신도시 대방노블랜드이다.

3. 양주회천신도시 노블랜드센트럴시티

단도직입적으로 말하자면 미래가치에 비해 평당 1300은 조금 비싸보인다.

물론 완판되긴 하겠지만...한번 자세히 파보자.

서울 1호선 덕계역 800m 미만으로, 도보 10분정도 걸린다. 역세권이긴 한데...넘 애매하다.

양주 회천신도시 노블랜드보다 입지가 더 좋은 의정부 가격을 참고하자.

사실 양주는 자주 가보진 못했지만, 갈때마다 '아무것도 없네' 라고 느낀다.

서울1호선을 이용하여, 서울 치고 조용하고 한산한 청량리도 50분 걸리고, 종로3가까지 가려면 1시간 걸린다.

그렇다고 부평역처럼 번화한 것도 아니고..인구가 많은것도 아니다. 어차피 서울 출퇴근 하려면 자차이용이 필수적으로 보임.

이런것을 종합적으로 고려했을때 평당 1300만원은 아직 이르다고 생각한다. 그래도 시장열기에 힘입어 완판은 되겠지만

어느정도 고평가되지 않았나? 싶다.

양주 테크노밸리가 아주 성공적으로 정착한다면 미래가치야 높겠지만, 지금 상황에서 확정호재가 많지도 않을 뿐더러 예정호재가 많아 보이지도 않는다.

이런것들 5, 6년내로 뚝딱 생기는것도 아닌데, 지금 이시기, 이상태의 양주에서는 어느정도 고평가 되었다고 본다.

일단 인구가 계속 유입되긴 한다. 신도시 개발중이라서 그런 듯.

그래도 점점 좋아지고 있는 지역이긴 하다. 옥정의 7호선과 포천구리간고속도로, GTX-C 노선과 1호선

회천의 제2외곽순환도로 등..

실거주는 100% 괜찮은 경쟁률로 완판될 것이다. 서울 북부로 출퇴근하시는 분들은 넣어봐도 나쁘지 않을 듯.

글의 길이로 본인이 추천하는 지역을 말해준다고 생각한다...양주는 사실 투자자 입장에서 별로 할 말이 없다.

다음주 분양에는 1, 2. 둘중 내 자금사정에서 가능한 선택을 하는게 좋아 보인다.

다들 좋은 선택 하시고, 성공하세요!!