(소포트칼럼) 불타오르는 인천 분양시장

출처 : http://www.sisunnews.co.kr 시선뉴스 / 부동산 풍선효과를 잘 설명한 일러스트다.

2017년 서울의 폭등을 시작으로, 2020년 현재, 주변지역으로의 풍선효과(갭메우기)가 생기기 시작했다.

강남 3구(강남,서초,송파) 집값이 너무 많이 오르니, 마용성(마포, 용산, 성동구) 서울 구도심도 덩달아 오르고

상대적으로 저렴해 보이는 분당 등 1기신도시도 더 오르니까 다급해진 정부가 여기저기 규제하기 시작하고,

결국 수용성(수원, 용인, 성남)도 오르게 되고, 다음 타자인 인천이 힘을 받아 오르는 중이다.

안그래도 폭등하는 부동산 가격을 잡기 위해 여러가지 규제를 시행하여 서울의 집값이 안정화(?) 되자

현재 상황은 투자처가 막혀 오갈 곳 없는 투자자들과, 다급해진 실수요자들이 막차를 타는 느낌이다..

현재 시점에서 투자자 및 실수요자들은 사실 지금이 막차인지, 고점인지 구분하기가 힘들 것이다. 원래 고수들은 이 시점부터 조금씩 매도하며 수익을 회수해나가고, 시장에서 빠져나가는 시점이다. 부동산 상승기가 끝나면 다시 외곽지역부터 빠지는것은 초보자들이 잘 모르는 사실이다.. 이 블로그를 보는 분들은 옥석을 잘 가려서 청약하시길 바란다... 

<잠시 용어정리> 

뉴스에서는 풍선효과라는 말을 많이 쓰는데, 부동산 투자자들 사이에서는 갭메우기가 훨씬 와닿는 단어다.

풍선효과 : 어떤 부분에서 문제를 해결하면 또 다른 부분에서 새로운 문제가 발생하는 현상을 가리키는 말  

갭메우기 : 부동산 급등기일 때 A급 지역의 부동산 가격은 상당히 많이 올라있어 투자하기에 부담감이 크다. 따라서 사람들은 상대적으로 저평가된 지역을 찾으려고 한다. 따라서 서울 등에 비해 상대적으로 가격이 아직 저렴한 수도권 외곽의 가격이 상승하고 거래가 활발해진다. A급 지역과 B급 또는 C급 지역의 가격 차이 (gap)가 커져 투자자들이 점차 주변부로 이동하는 이 시기에 적합한 투자가 바로 ‘갭 메우기 투자’다. (하락은 오히려  C급 B급 A급 순서로 빠진다)

물론 인천이 C급지라는 얘기는 절대 아니다. 인천 내에서도 A-급과 B+ B0 급 정도로 나눌 수 있다.

아무리 그래도 수도권인데 B이상은 된다 최근 인천 분양시장은 굉장히 성공적이다.

송도신도시와 구 시가지(주안, 부평, 동인천 등)까지 나오는 분양은 족족 높은 경쟁률로 완판되고 있다.

그렇다면 최근 분양한 인천의 단지들을 소개한다!

1. 힐스테이트 송도 더 스카이 

84m2 기준으로 확장비 포함시 약 8억정도로 호숫가(워터프론트) 입지나 국제업무지구 역세권 고려시 굉장히 저렴한 가격이다.

에에엑~? 인천에 무슨 8억! 다 거품이야~ 라고 생각한다면 부동산을 잘 모르는 사람이다. 분명히 인천 집값과 비교했을 떄 분양가가 높은 편이긴 하다만, 인천 중에서도 부촌인 송도, 게다가 서울에서는 절대 나올 수 없는, 인공호수를 만들고 남서향으로 바로 호수를 바라보는 만들어진 입지(?)를 가지고 있다.

그나마 수도권에서 비슷한 입지를 가진게 광교신도시 호수뷰나 동탄2신도시 호수뷰 정도일 것이다. 가격이 비싼 것은 맞지만, 아파트 청약하는 사람들이 바보도 아니고, 영구적인 호수 조망권을 고려했을 때 전혀 무리없는 가격이라고 판단한 것이다. (물론 전매를 목적으로 그냥 넣는 사람들도 있었겠지만)

최고경쟁률 272:1이 나왔고, 약 6만개의 청약통장이 들어와, 인천 청약통장은 대부분 들어온 것 같다. 현재 코로x19 등의 유행을 감안하면 이정도 높은 경쟁률이면 역대급 히트라고 볼 수 있다. 본인도 한 30대1, 많이나와도 50대1로 완판 되겠지~ 생각했는데 너무나 충격적인 경쟁률이다.

2. 힐스테이트 부평 

백운역은 인천 사람들에게 그렇게 좋은 입지는 아니었다. 하지만 초역세권이고, 여기도 지역 재개발 재건축으로 인해 환골탈태 예정지역이라 장기적 관점에서는 합리적인 분양가라고 생각한다. 

사실 본인은 송도보다 이게 더 놀라웠다! 송도야 전통적인 부촌이고, 인천 토박이 전문직, 고소득자들은 대부분 송도에서 살고싶어하니까 그렇다고 치는데, 백운역에 최고 159:1 이라니? 가격이 확장비 포함시 5억 중반으로, 다른 도시에 비해 저렴하게 나와서 그런 것 같다. 역시 지역 원주민은 그 지역을 제대로 평가할 수 없나보다. 본인부터 말도안되는 경쟁률이라고 생각했으니..

얼마 전까지만 해도 인천 구도심에서 5억원대 분양이 나올줄은 생각도 못했다..다시 고정관념을 깰 수 있도록 반성하게 된다.

백운역 부평 힐스테이트도 약 42,000개의 청약통장이 들어왔고 이것도 인천과 인근 도시의 청약에 관심있는 사람은 다 넣었다고 보는게 맞다.​ 

이 글을 쓰던 중 검단신도시에 두곳 분양 완판을 이어갔다. 

본인은 검단을 괜찮게 봐서, 검단신도시 대장인 호우금 분양시 많은 추천을 해 주었었고

주변 지인들이 호반, 금호, 우미린을 하나씩 가지고 있다.(전 직장이었던 군대 선배 및 동료들)

분양물량이 워낙에 많아 미분양의 무덤이라는 소리를 들었던 검단신도시도 현재 대장 중심으로 억단위의 P가 형성되었다.

좌측부터 호반, 우미린, 금호 / 호가는 호반 5.2억, (우미린 실거래가 4.7억) ,금호 5.3억 이다. 호반 분양가는 참고로 3억 8천~9천이었다.

아무튼 이정도면 미안하지 않을 정도로 잘 추천해준 것 같다..ㅎㅎ
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지금은 거래가 잘 일어나지 않는게, 각종 대외변수가 워낙 많고 경제가 불안불안 하니까 당연하다.

인천은 하필 분양 풍선효과를 누릴 타이밍에 크나큰 변수들이 생겨버렸다.

코로x19 장기화로 집값 하방압력이 서울권 중심으로 생기고 있기도 하니, 단기적으로 일시하락을 겪을 수도 있다.

아마 올해 상반기 끝날때까지는 수도권 부동산이 거래가 잘 일어나지 않을 것 같다.

미래는 불투명하지만 어찌저찌 완판을 이어가는 인천의 신축분양 아파트들..

참, 어제 1순위 분양했던 검단신도시 아파트들을 소개한다!

1. 검단신도시 우미린 에코뷰

위쪽 동그라미가 우미린, 아래 동그라미가 대방노블랜드다. 에코뷰는 계양천 view라서 에코뷰라고 지었나보다. 가운데 동그라미가 101역이다.

 호반, 금호, 역세권 우미 등 대장아파트 입지에 비하면 많이 부족하지만, 101역세권까지 대략 11~12분정도 도보권이다. 호갱노노에는 아직 경쟁률이 나오지 않았는데, 청약홈에서 확인시 당해지역 최대 50대1이 나왔다.

우미린 에코뷰 1순위 경쟁률. 해당지역은 인천사람이고, 기타지역은 인천 외 사람들이 청약한 것이다. 88m2 기준 50대 1이면 기존 검단신도시의 미분양 실적 등에 비교했을 때 굉장히 선방한 수치. 역시 인천 청약 열풍이라 할만하다.

2. 검단신도시 대방노블랜드 3차 리버파크

검단 대방 1순위 경쟁률이다. 우미린보다는 입지가 떨어진다는 의견이 중론이었는데, 역시나 사람들의 여론이 중요하다. 본인이 청약을 해야만 했다면 전략적 선택으로, 우미린보다 대방을 노렸을 것이다. 장기적으로 가격 차이는 비슷하게 날 텐데, 당첨확률은 여기가 훨씬 높으니까!

 

Q. 최근 인천 분양권시장 승승장구의 비결?

A1. 규제가 거의 없다.(비조정지역, 전매6개월/검단제외)

신규택지개발인 검단신도시 분양을 제외하고는 심지어 송도신도시도 분양권 전매제한 6개월이고,

인천 전 지역이 중도금 대출 60% 가능, LTV 70% 가능, 양도세 중과 규제 거의 없음..

규제가 없으니 전국 각지에서 투자자들이 많이 몰린다.

상승세가 이렇게 가파르다면 머잖아 인천도 조정대상지역이 될 수 있다. 

A2. 호재가 많이 생겼다.
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코로나19 우려와 4월 총선으로 분양일정이 유동적이지만 올해 상반기만 인천에는 15,000가구 이상이 분양예정이다. 분양 물량이 많다는 것은 공급과잉의 우려도 있지만 온 동네가 새롭게 탈바꿈한다는 말도 된다. 또한 수인선 3공구 개통, 서울7호선 개통 및 연장, 인천1호선 연장 등 다양한 철도호재와 GTX-B(송도~여의도,용산,서울역~청량리~남양주 노선 / 2022년 착공예정)의 예비타당성 통과 등은 분양시장에 힘을 실어주고 있다. 

철도 개통 호재와 상대적으로 약한 규제가 부각될 수록 실수요는 물론 투자자들의 관심도 커질 것이다. 올해는 아마 인천 부동산시장의 호황을 맞을 것 같다. 분양권이 이렇게 부각될수록, 또 저렴해보이는 구시가지 구축들 가격이 오르기 시작하기 때문이다. 올해 하반기까지 인천 구축들도 소폭 상승을 맛볼 것으로 보인다. 

A3. 저렴한 가격과 나쁘지 않은 입지조건

​일자리와 교통을 겸비한 서울 서부의 대표적인 자족도시라고 할 수 있고,

(서울 출퇴근도 하지만, 인천 내부에 자체 일자리도 많다) 게다가 인구는 조만간 부산을 넘는다.

재개발, 재건축을 통해 구 시가지가 탈바꿈하고 있다. 또한 많은 재건축, 재개발이 예정되어 있어 구 시가지는 더욱 환골탈태할 예정이다.

게다가 전국적으로, 여태까지 다른 곳 다 오를동안 혼자 안올라서, 가격도 그대로였기 때문에 굉장히 저렴해 보인다. 

A4. 도시가 너무 낡아 신축수요가 많다.

인천은 동인천의 경우 거의 1970년대 모습을 고스란히 간직하고 있고, 부평 갈산지구의 경우 중동신도시 개발보다도 빠르게 이루어졌다. 평야지대가 많으니 택지개발이 상당히 빨랐고, 과거부터 부평 등은 큰 도시에 속했으니 80년대 빠른 개발로, 현재는 많이 노후화가 되었다. 반면에 사람은 한번 터 잡으면 옮기는게 쉽지 않다.

인천 시민 중에는 송도, 청라가 분양가대비 2배이상 급격히 올라가는걸 보면서 기존에 땅을 치고 후회했던 사람들이 많았다. 아! 내가 청라, 송도 미분양때 들어갔다면 어땠을까? 라면서..

그럼에도 송도, 청라를 제외하고, 구도심에서 계속 살고싶은 사람들도 많았는데 검단신도시와 구시가지 재건축으로

신축 물량이 많이 나오는것도 한몫한다.

A5. 풍선효과(갭메우기)로 최근 인천에 부는 부동산 시장 훈풍 

 

향후 인천 분양시장의 열기는 계속 될 것 같다. 하지만 코로x19나 불안한 세계경제 상황 등으로 변수가 다양하게 존재하는 점과, 계속되는 부동산 열기로 투기가 과열되면 조정대상지역으로 선정될 수 있다는 점.(그러면 깔끔하게 상승은 끝이다.) 상대적으로 서울에 비해 저렴한 가격에 투자수요가 몰리는 점도 인천 부동산 상승에 한몫 하였다.

이럴 때일수록 옥석과 불량을 가릴 때다. 실수요자든, 투자자든 '입지' 와 '가격' 에 주목하여 매수하자.

 

앞으로도 인천에는 신축분양이 많을 것인데, 이 때.

* TIP. 분양시 광고를 많이 하는 아파트 단지는 입지가 안좋은 아파트거나, 비싸거나, 미분양 예정인 곳이니 참고하자.

좋은곳은 광고 안해도 높은 경쟁률로 싹 완판된다.