(소포트칼럼) 1호기 마련시 주변환경과 호재 분석내용

사실 돈만 많으면, 투자하기 좋은곳은 정말 많다. 하지만 자본이라는 것은 우리에게 항상 부족하기 때문에

지금 가진 자금으로 할 수 있는 가장 최고의 선택을 하는게 투자자가 할 수 있는 일이다.

사람은 원래 자기가 살던곳을 편안하게 느끼는 것 같다. 게다가 본인은 태생이 인천 토박이인데다,

항상 서울에 관심이 있었지만 서울은 사회 초년생에게 진입장벽이 너무 컸으므로, 이것저것 따져서 26살에

첫집으로 인천에 1호기를 분양받았었다. 당시 고려했던 점은 여러가지다.

1. 기왕이면 집값이 많이 오를만한 곳인가?(투자가치가 있는 곳)

2. 내 연고지인가?(가족, 친구, 친척 등 미래의 자녀 양육 등에서 비상상황에 도움을 받을 수 있는 곳)

3. 출퇴근이 용이한가?(대중교통이 잘 되어 있고 입지가 좋은곳)

4. 지금보다 더 좋아질 확정호재와 예비호재가 있는가?(안좋던곳이 좋아지면 가격이 오른다)

 

ㄴ 여러가지를 다 충족시키는 선택지는 적지만, 여러가지를 충족할수록 상승기에 시세차익을 볼 확률도 훨씬 높아진다.

본인이 아파트를 분양받을 때, 주변 지인들께서 세대수가 적다, 동네가 안좋아 비추천이다 라는 경우가 많았다.

하지만 본인은 몇년간의 부동산공부로, 대단지가 소단지보다 가격상승에 있어 유리한것은 맞지만, 대단지가 1억 오를때 소단지가 7천 오를 뿐, 갭차이를 두고 계속 상승한다는 생각을 갖고 있었다. A라는 지역이 좋아지는데 과연 소단지라고 해서 가격이 정체될까? 답은 No. 전혀 아니다.

본인이 분양받을 당시는 대단지가 없었고, 상승장에 분양을 받았으므로 이후 나오는 단지는 더 비싸질 것이 뻔하게 예상되었다. 여러가지를 고려해서, 입지 좋은 소단지를 선택하였다. 

혹시 내집마련에 대해 고민하고 계신 분들이 계시다면, 비슷한 방법으로 집을 찾아볼 수 있지 않을까 해서 방법을 공유드린다.

본인은 해군 장교로 3년간 복무했는데, 군인일 때 분양을 받아서, 아예 1, 2번 조건을 충족시키는 곳으로 분양을 생각했다.

인천 지역에서는 신흥 부촌이 송도와 청라가 있는데, 서울 접근성이 너무 떨어졌다. 본인은 아무리 멀리 출퇴근을 해도

인천에서 강남이나 강동으로 갈 용기는 도저히 없고 해서 여의도, 서울도성 내 있는 회사들만 지원을 했다.

(판교에 있는 회사들도 넣긴 했었지만, 여긴 이사갈 각오를 하고 넣었던 곳..)  

그래서 결국엔 서울 3대 업무지구로 접근성이 뛰어난 곳이어야 향후 주택가격이 상승한다는 점도 참고했다. 

대략 지도에 표시한 곳들로 따져봤는데, 가능한 한 교통이 편리한 역세권으로, 구축보다는 신축으로 알아보았다. 

1번. 검암역 : 공항철도와 인천2호선 더블역세권이고, 공항철도로 금방 서울역까지 도달 가능하지만 검암역 주변이 너무 낙후되고, 편의시설 등이 하나도 없다. 추후 검암역세권 개발 예정이나, 시기가 언제 될지 아직 미정이라 패스하였다. ( 최근 검암역세권은 아니고, 한들지구쪽 개발하는 것 같고 배우 이병헌이 오션뷰! 리버뷰! 5천세대 대단지! 이러면서 백석동 로열시티파크푸르지오를 선전한다 ㅋㅋ 초역세권은 아니지만 버스 하나 타면 공항철도 이용이 가능해보인다. 공항철도 쪽으로 출퇴근 하시는 분이라면 내집마련 노려보는것도 나쁘지 않다. 다만 가격이 얼마인지 아직 미정.)

2번. 계양역 : 마찬가지로 서울역까지 금방 도달하지만 주변에 아무것도 없고, 계양산 자연보호구역으로 지정되어 있어 개발이 어렵고, 신축 분양하는 곳이 없다. 서울접근성은 5번 온수역 다음으로 좋아보인다.

3번. 작전역 : 인천1호선으로 공항철도 환승이 가능하고 BRT라는 교통수단으로 빠르게 서울 진입이 가능하다. 또한 분양받을 당시 비확정호재로 서울 2호선 연장 가능성이 대두되는 중이었다. 또한 신축분양이 다량 예정되어 있고 약 8천세대정도 재건축이 예정되어 있어 천지개벽이 예상되고, 이미 구시가지에는 편의시설들이 많아 실거주에 어려움이 없어보였다. 무엇보다, 저평가된 지역이라 가격이 저렴했다. 또한 계양신도시가 3기신도시로 지정되면서 덩달아 분위기가 끓어올랐다.

4번. 굴포천, 삼산체육관역 : 서울7호선 노선으로, 본인과 아내 모두 초,중,고등학교를 4번 인근에서 졸업하여 연고가 깊은 곳인데다 편의시설도 잘 되어있고 실거주에는 전혀 불편함이 없는 곳이다. 하지만 신축 분양이 하나도 없고, 다 20년 이상 된 곳들이라 선뜻 매수는 어려웠다. 또한 강남을 거쳐가는 노선이긴 하나, 본인은 강남까지 출퇴근할 생각이 없었으므로 패스.

5번. 온수역 : 서울1호선, 서울7호선 더블역세권으로 향후 재개발이 들어가거나 하면, 교통과 미래가치는 가장 높다고 판단하였다. 또한 구로구 항동지구 개발중이었고, 인근에 옥길동도 있어 편의시설은 점점 좋아지고 있는데다, 교통과 더불어 '인서울' 이라는 메리트가 가장 컸다. 하지만 이미 투기과열지구로 지정되어 대출이 40%밖에 나오지 않는 상황이었고, 인근 신축분양이 모두 SH공사(서울도시공사) 에서 진행하는 터라 막 후분양제 도입을 하는 중이었다. 분양가는 3억 중반이었지만 초기 필요자금이 계약금 20%에다 중도금 40%를 현찰로 내야했던 터라 약 2억 1천만원 정도의 현금이 필요했다. 눈물을 머금고, 너무 아까운 기회다~ 하면서 자연스럽게 패스했는데....

아니 내가 분명히 분양 알아볼땐 3억 중반이었잖아..ㅜㅜ 언제 3억이 붙은거지...? 역시 인서울이다...

역시나 인서울이었다. 사실상 구로구 끝자락이라서 서울이라고 하기도 애매한 지역이지만, 행정구역상 분명히 서울이고 규제와 후분양제로 인해 경쟁률이 낮았다. 그럼에도 현재는 피가 3억정도 붙어있는 모습을 보면 아깝긴 하다 ㅠ 하지만 당시 자본이 없어서 넣지 못한걸 어쩌랴! 그냥 안타까워하며 넘길 수 밖에...(부동산 공부&투자중엔 이런 상황이 참 많다)

6번. 중ㆍ상동, 부천시청역 인근 :  사실 살기에는 정말 좋은 곳이고, 인천보다 대체적으로 학군이나 인지도(?) 면에서 좀 낫지만, 일단 신축이 없고 가격이 인천에 비해 많이 비쌌다.(인천보다 입지가 좋으니 비싼 건 당연하다) 또한 신축이 하나 있긴 했지만(부천시청역 힐스테이트중동) 분양가가 6.3억이라 평당 1850에 나와 가격이 비쌌다(확장비 포함하면 거의 1900이다) 물론 입지를 고려하면 적정가라는 생각이 들었지만 당시 내 수준에서는 가격이 너무 높아서 리스크 관리가 되지 않을 것 같아 패스하였다. 또한 굴포천, 삼산체육관역과 마찬가지로 강남까지 출퇴근 할 생각이 없어서..

결국 3번, 5번, 6번을 심각하게 고민하다가 부담없는 3번으로 선택했다.

3번. 작전역 인근이다. 이편한세상, 서해그랑블, 브라운스톤이 보인다.

이후로도 작전역 인근에는 다양한 재건축 단지들이 기다리고 있다. 이중에서 1등으로 시작한 서해그랑블을 분양받았다.

 당시 일반분양가는 59m2 기준 2억 8천만원 정도로, 몇몇 주민들은 '비싸다' 라고 평가했다. 모든 재건축 단지들이 그렇듯이, 원주민들은 항상 비싸다 하고, 오히려 외부인들이 오히려 들어와 싸다~!! 하면서 다 매수해버린다. 계속 작전동에서 살던 사람들 입장에서는 구축에 비해 많이 오른 분양가에 헉! 할 수 있겠지만, 최근엔 신축이 트렌드이지만 공급이 많이 부족하기 때문에 타 지역에서도 눈에 불을 켜고 신축을 찾는다. 당연히 여러 지역을 비교해보던 실거주자나 투자자 입장에서는 상대적으로 저렴해 보였던 평당 1200만원대 아파트다. 서해그랑블, 이편한세상은 저렴한 분양가로 분양했지만 작전역 바로 인근에 있는 작전현대구역, 계양1구역은 평당 1800만원 이야기가 나오고 있고, 본인 입장에서는 완판에 전혀 무리가 없어 보인다.

확정호재와 예비호재

작전역 인근의 확정호재는 단언컨대 작전역이다.

평균 승하차량이 가장 많다. 유동인구가 인천터미널과 1,2위를 다툰다. 터미널 버스이용객을 제외하면 공동 1위라고 봐도 무방하다.

작전역은 유동인구가 많고 서울 접근성이 뛰어난 노선이다. 공항철도(계양역), 서울1호선(부평역), 서울7호선(부평구청역) 3가지 역을 10분내로 모두 환승이 가능하고 BRT라는 신개념 버스교통이 존재한다.

청라-강서 BRT(bus rapid transit) 7700번 버스

BRT는 신호를 거의 안받으면서 버스전용차로로 달리는 버스를 말하는데, 버스전용차로 신호가 있어 거의 지하철 수준으로 빠르게 서울 도달 가능한 교통수단이다. 

대충 이런 개념으로 신호 안받고 쭉~가는 버스다.

아직 완벽하게 신호를 아예 안받고 가는건 아니지만, 일반 버스보다 훨씬 빠르게 서울권 진입이 가능하다. 

이미 반영중인 호재는 이렇고, 작전역 주변이 더 좋아지는 것과 더불어, 가능성이 점점 떨어지고 있지만 

본인이 분양 받을 당시에는 서울2호선의 작전역(루원-청라까지) 연장 논의가 불붙는 타이밍이었다. 

(출처 : 인천도시공사) 기존 홍대~원종 연장선에 서울2호선을 접목시켜 청라까지 연장하자는 논의  

사실 이 논의는 뜨겁게 진행되다가, 차량기지를 청라로 이전한다 하더라도 이미 서울 내부 2호선이 2~3분 간격으로 다니는 등, 1개역에 1차량이 정차하고 있어 더 증차하는 것은 사실상 어렵다는 이야기가 나왔다. 그래서 방향을 선회하여 홍대입구 or 까치산역까지 연장하는 것으로 논의중에 있다.

본인 생각으로는, 아예 무산되는것 보다는 연장되는 것이 가능성이 커 보인다. 서울 서부권은 인구가 많이 살고, 청라, 루원시티 등 신도시가 개발되면서 인구가 급증하는데 서울7호선, 서울1호선이 놓여있는 상대적으로 서남부권(부평구)에 비해 계양구, 서구는 인구에 비해 교통대책이 아직 부족하다. 장기적으로 봤을 때 2기신도시 교통확충이 필요해 보이고, 청라나 루원 사람들은 이미 교통분담금을 아파트값에 포함하여 냈기 때문에, 신분당선 호매실 연장처럼 오래 걸리긴 하겠지만 장기적으로는 연장되는것이 타당해보인다.

사실 예비호재는 되면 좋고, 안되면 어쩔 수 없는 것이기에 많으면 좋긴 하지만, 너무 맹신하고 들어가지 말아야 한다.

특히 지하철 신설, 연장 등의 경우는 계획은 3~5년이더라도, 실제로는 10년정도 걸린다고 봐야 한다.

계획대로 개통한 노선이 우리나라에는 신분당선밖에 없다. 모든 노선은 연장, 연장, 연장되었다.

나와 아내는 2호선 연장이 안되면 어쩔 수 없지~ 근데 되면 좋겠다! 하는 심정이었다.(예비호재를 대하는 올바른 자세)

사전타당성 조사는 BC값이 1.03으로 통과한 상태니까 여유를 가지고 기다리면 10년 뒤에는 진행될수도...

이런 예비호재는 잊고 지내는게 좋다.

사실 내집마련은 인생에서 제일 큰 소비이자 구매니까, 몇달을 조사하고, 공부하고 심사숙고 한 뒤 결정하는 것이라 생각한다. 좋지 않은 곳에 내집마련 하면 하락장에는 더 많이 떨어지고, 상승장엔 덜 올라 심리적으로 힘들다.(무주택자보다는 낫지만..)

충분히 고민하고 나서 결정한다면, 선택에 대한 후회도 덜 할 것이고 좋은 열매를 거뒀을 때 뿌듯함은 배가 될 것이다.

이웃님들도 내집마련 생각이 있으시다면 충분히 고민 하셔서 선택하세요~

 

이제 출근할 시간..