(소포트칼럼) 소포트의 올해 부동산 전망(통화량과 부동산)

부동산 공부를 하기 전까지만 해도, 인구가 감소하면 당연히 사회에 존재하는 총자본이 줄어들 것이라고 생각했다.

하지만, 사실 자본은 감소하지 않는다.(갑자기 금리를 8% 10%로 올리거나 하지 않는 이상)

M1 협의의 통화 : 시장에 존재하는 현금, 요구불예금, 수시입출식예금의 합계

M2 광의의 통화 : M1 + 만기2년 미만 금융상품의 합계

M3 금융기관유동성 통화 : M1+M2와 2년이상 금융상품, 보험사의 보험계약준비금까지 합친 통화량(최근엔 Lf라 부름)

보통 생각하는 본원통화 M1보다, 시장에는 많은 통화량이 존재한다. Lf, L까지 포함하면 본원통화보다 굉장히 많은 신용 통화량이 창출된다. 이게 금본위제 이후의 시장경제 체제 상황이다.(블로그에서는 여기까지만 설명하겠다..복잡하니까)

경제가 어려울 때는 대기업 직장인들도 연봉이 동결되거나 삭감될 수 있다. 하지만 이후 경기는 순환하며 변동하기 때문에, 언젠가 다시 회복이 되고 호황을 맞는다. 장기적으로는 경제가 우상향한다.

모든 사람은 자영업자든, 월급쟁이든 저축과 소비를 한다.

1. 저축을 하는 사람 : 월급을 계속 모으고 자산을 축적하여 그 사람이 평생 번 돈은 통장이든, 자산으로 쌓이고 사회와 국가에 쌓이는 자본의 양은 증가한다. 또한, 이 사람이 죽어도 자녀에게 상속되거나 세금으로 흘러들어가고, 세금은 다시 조세지출로 시장에 나오게 된다. 자녀가 없더라도 국고에 환수되어 국가에 쌓이는 자본의 총량은 증가한다.

2. 소비를 하는 사람 : 저축을 하나도 안하고 다 쓰는 사람이라도, 소비를 하며 누군가에게 돈을 지불하기 때문에 결국 소비만 하는 사람의 돈도 누군가의 주머니에 저축된다.

즉, 인구가 감소한다면 자본이 쌓이는 속도가 줄어드는 것이지, 돈이 증발하거나 자본 자체가 감소하는 일은 발생하지 않는다. 인구가 늘거나 줄어들거나, 국가에 쌓이는 부는 점점 늘어난다.

따라서 모든 국가는 리디노미네이션을 진행한다.(리디노미네이션 = 화폐개혁)

리디노미네이션이란?(redenomination)

한 나라에서 통용되는 통화의 액면을 동일한 비율의 낮은 숫자로 변경하는 것을 말한다. 이는 보통 인플레이션 등으로 경제량을 화폐적으로 표현하는 숫자가 많아지면서 초래되는 국민들의 계산, 회계 기장(記帳) 또는 지급상의 불편을 해소할 목적으로 실시된다. 최근 우리나라 화폐 인플레가 심해, 1달러에 1200원선에 거래되기 때문에, 다른나라에 비해 화폐의 국격(?)이 떨어진다는 말도 있고, 해외거래시 회계상의 불편함 등을 이유로 1억을 10만원으로, 1000만원을 1만원으로 화폐개혁 하자는 논의가 잠깐 있었다. 

외국어 표기

redenomination(영어)

(출처: 게티이미지 코리아)

우리나라의 리디노미네이션

우리나라는 전쟁 직후인 1953년 100대1 리디노미네이션을 진행하고,

급속한 경제성장으로 1962년 또한번 리디노미네이션을 진행한다. 

이후 수차례 정권이 바뀌면서, 80년대까지 수차례 리디노미네이션을 진행하여 화폐 액면가는 수만배가 올랐다.

아무튼, 이렇게 늘어나는 자본은 결국 명문대학이 몰려있고, 고소득 일자리가 많고, 인프라가 잘 구축된 곳으로 모일 수 밖에 없고, 삶의 수준이 상대적으로 높은 국가의 수도(capital)에 모이게 되어 있다. 대한민국에 현금(자본)이 갈수록 많아지지만, 서울, 수도권이라는 한정된 입지에 부동산은 늘어날 수 없다. 특히 서울의 경우 산을 깎지 않고서는 더이상 지을 땅이 없을 정도다. 

결국 고정된 양의 부동산 대비 늘어나는 현금의 가치는 떨어지게 되어 있다. 즉, 하루빨리 입지가 좋은 곳에 부동산을 선점한 사람들은 실제로 벼락부자가 된 것이 아니라, 대폭 가치가 하락된 현금 대신, 누구나 원하는 입지를 소유하고 있기 때문에 부자가 된 것 처럼 보이는 것이다.(물론 그 자산을 파는 즉시 부자가 되긴 하지만)

현재 무주택자들은 집값 폭등의 핵심 해결책이 공급이라고 이야기한다.

하지만 그 주택공급보다 더 풍부한 현금이 공급된다면? 당연히 집값은 또 오른다.(현금가치가 떨어진다)

현재 상황이 이렇다. 장기간 저금리로 시장에 어마어마한 현금이 풀렸고,(M1 + M2 + M3, 낮은 금리와 지급준비율)

어제 빠숑의 세상 답사기에 유진투자증권의 김열매 애널리스트가 나왔는데, 실질적 주택매수부담지수 라는 것을 이야기했다. 

결론은 실질적 주택매수부담지수를 따져보면, 금리를 고려했을 때, 현재 집값이 소득대비는 많이 오른 것이 맞으나, 30년 상환으로 보면 저금리가 장기간 지속되었고, 또 지속될 예정이기 때문에 꾸준한 주택수요가 늘어나고 있다.

또한 지금 못사면 이후 더 사기 힘들어질 것이라는 시장 분위기때문에 너도나도 부동산 매입에 서두르고 있다.

여기서 더 많이 폭등하면 물론 조정장이 오겠지만, 이미 아파트 분양권을 소유하고 있는 본인만 해도 체감하는 부분이,

우리 아파트 매물이 얼마 전까지 10개 미만으로 있다가, 지금은 다 소진되어 0개가 되었다는 것이다.

 매도자들은 더 오를 것이라고 생각하여 매물을 다 거둬들였다. 우리 아파트가 강남의 좋은 아파트도 아니고, 인천의 저렴한 아파트인데도 시장에 매물이 없다는 것은 극심한 매도우위를 뜻하며 매도자가 부르는게 값이 된다.

사실상 현재 집값을 잡는 방법은 전무하다. 문재인 정부가 집값을 안잡는게 아니라 정말 못잡는 것이 맞다. 정책은 이 흐름에 맞춰서 속도조절을 해 줄 뿐이다. 100 오를 것을 70만 오르게 브레이크를 잡는 느낌이랄까?

집값을 잡는 방법은 아예 서울 동부에 산을 다 깎고 집을 만든다던지, 서해바다를 더 메워서 송도신도시같은 것을 3개 더 만든다던지 하는 통화량의 증가를 뛰어넘는 폭발적인 대규모 공급이다. 혹은 지속적인 경제호황으로 금리를 대폭 상승시키는 방법 밖에 없어 보인다. (물론 이는 말처럼 쉽지 않다)

누구나 좋아하는 서울 한복판에, 특히 지난 칼럼에서 설명했던 3대 업무지구 인근에 폭발적 공급을 하는 것은 불가능하고, 전 세계가 모두 저금리인데 집값 하나 잡으려고 금리를 인상했다가는 경제가 박살날 수 있으니 섣불리 인상시킬수도 없다.

또한, 세금을 거둬들였으니 뿌려야 하는데, 아직 사회 통념상 기본소득제를 도입해서 그냥 돈으로 나눠줄 수는 없고(합의가 더 필요한 부분이니까)

보통 SOC(사회간접자본 투자, 즉 지하철 건설이나 도로교통망 확충 등 사회 인프라 개발) 사업을 필수적으로 하는데,

사실 SOC투자는 또다시 수도권에 이루어진다. 수도권에서 세금을 많이 거두었으니, 2500만명 이상이 거주하는, 수도권에 SOC 투자를 해야 가장 많은 인구가 혜택을 보게 되고 효용이 높은 것은 상식이니까. 균형발전도 좋지만, 적은 인구에게 큰 돈을 쓰는것은 사실 비효율이고, 엄밀히 따지면 세금 낭비가 된다.

현 정부의 지속적인 부동산 투기 규제와 과열된 시장을 진정시키려는 노력은 언젠가 상승률을 완화시키고 조정장을 불러 올 것이지만, 그때는 이미 집을 산 사람과 못 산 사람으로 양극화되어 나뉠 수 있다.

이 때 스스로 질문을 던져보는 게 굉장히 중요할 것이다.

1. 이 지역은 투기자본이 많이 들어온 지역인가?

2. 이 지역은 실거주 위주의 지역인가?

3. 이 지역은 현재 호재가 많고 SOC 투자가 집중된(될) 곳인가?

4. 15억 초과 주택비율(고가주택)이 높은 곳인가?

(원래 고가주택은 9억이상을 뜻했지만 이제 서울에서는 9억 이하를 찾기가 힘들어서, 고가주택의 기준이 15억으로 바뀌어가는 추세다)

이 4가지 질문지만 봐도, 내가 투자한 지역에 대해 스스로 N,Y,Y,N 라고 답한 경우 계속 상승할 확률이 높고,

Y,Y,YorN 라고답한 지역은 대출불가로 돈이 빠져나가는 양vs호재로 돈이 들어오는 양에 따라 달라진다.

Y,N,N,Y 라고 답한 지역은 큰 하락이나 조정이 올 수 있다.

실거주자가 많이 들어간 지역은 가격 방어가 될 것이고, 투기자본이 많이 들어간 곳은 가격이 하락할 가능성이 높다.

실거주 위주의 시장과 투자로 돈이 몰리는 지역은, 또 넘치는 자본으로 규제 이후에도 지속적으로 가격이 오를 가능성이 높다.

올해는 특히 경제 활성화를 위해 SOC투자가 대규모 진행될 예정이고, 코로나로 침체된 경기를 살리기 위해 사회 간접투자를 더 활성화할 것으로 예상된다. 풍부한 돈이 들어올 지역을 골라서 투자한다면 이번 상승장에도 기회가 있을 것이다.

올해는 무조건 폭등! 하락!이 아닌, 지역별 특색을 잘 공부하고 투자하기 전에 스스로 꾸준한 질문을 던져보는 것이 중요할 것 같다.

이제 출근해야지..