(소포트칼럼) 오피스텔 투자 포인트

오피스텔은 비교적 소액 투자가 가능하다는 점에서 매력적인 상품이다. 하지만 오피스텔은 아파트에 비해 시세차익이 낮은, 대표적인 수익형 부동산이다. 월세로 감가상각까지 버텨내야 한다.

강남이라 해도 매달 100만원씩 월세 내는 세입자를 찾는 것이 쉽지는 않다. 오피스텔에 투자했던 사람들이 돈을 벌었던 시기는 많지않다. 기껏해야 2000년대 후반, 금융위기에 투자한 사람들이다.(당시에는 공급이 무척 적었다)

하지만 오피스텔은 조심해야 하는 상품이다. 서울과 접근성이 좋고, 생활환경이 좋은 오피스텔만이 그 가치를 인정받는다. 최근 오피스텔도 거의 아파트 가격에 근접하게 분양하는데, 이런 물건을 특히 조심해야 한다. 부동산 투자자는 좋은 물건을 저렴하게 사야지, 좋은 물건을 비싸게 산다고 하면 이익을 많이 남길 수 없다.

부동산 투자에 정답은 없다

최근 신도시를 중심으로 많이 생기는 주상복합형 오피스텔. 원스톱 생활로 한큐에 모든것을 해결할 수 있다고 많이 광고한다.               하지만 잘 알아보고 투자해야 한다.

부동산 투자의 유행은 계속 바뀐다. 아파트의 경우도 근 20년간 대형 아파트 - 지방 아파트 - 중소형 아파트 - 서울 아파트 순으로 투자하기가 괜찮았다. 투자유행이 변할수록 저평가된 물건들이 계속 생기고, 가격이 순환하고 갭메우기를 하게 된다.

아파트의 경우 월세투자 하는 사람은 드물다. 아파트는 대표적인 시세차익형 부동산이다. 반면 오피스텔은 시세차익보다, 월세수익을 노리는 수익형부동산이다. 두가지의 특징이 다르다는 것을 정확히 이해하고 넘어가야 실패하지 않는다.

1. 오피스텔 투자의 호재

1) 1인가구의 증가 : 결혼을 늦게 하고, 이혼을 많이 하면서 1인가구가 늘어나고 있다. 또한 중산층이 줄어들게 되면서 주택의 다운사이징도 뚜렷하다. 1인가구는 이미 전체 가구의 35% 이상을 차지할 만큼 부동산 시장의 중심이 되었다. 1인가구도 결국 거주할 공간이 필요한데, 통계상 이들 가운데 10명중 3명은 월세에 거주하고 있다. 1인가구를 상대로 한 부동산 시장이 점점 커질 수 밖에 없다. 젊은이들이 일자리를 찾아 계속 도시로 몰려드는데, 1인가구가 줄어들 것 같지는 않다. 통계청은 2035년까지 1인가구는 점차 증가할 것이라고 전망했다. 

2)원룸의 명확한 한계

원룸의 단점은 건물의 노후, 불편한 편의시설, 생각보다 싸지 않은 임대료다. 원룸의 단점은 건축이 쉽다는 것이다. 이것은 아파트와 빌라의 차이랑도 비슷한데, 건축허가 자체도 쉽고 규제도 적다. 원룸은 40~50평 땅만 있으면 쉽게 지을 수 있으며, 이 점 때문에 교통과 관계없는 빈땅에 짓는 경우가 많다. 따라서 시내교통 접근성 측면에서 오피스텔과 원룸은 차이가 크다. 쉽게 지을 수 있다는 점이, 빠르게 경쟁자를 늘리기도 한다.(진입장벽이 낮으므로 원룸월세 공급자가 나 말고 많이 생기기 쉽다) 또한 원룸은 헌집과 새집의 임대료 차이가 크지 않아 헌집은 세입자를 구하기 점점 어려워진다. 하지만 오피스텔의 경우 대부분 역세권이나 번화가에 위치하여 입지가 좋기 때문에, 임대수요가 꾸준히 있다.

3) 오피스텔이 가지는 강점 : 원룸에 비해 깔끔한 관리, 치안이 좋다는 점이다. 통상 상권이 좋은 곳에 건설되어(상업지역) 1층에 편의점이 있는 경우가 대부분이다. 경비원, 관리인이 상주하여 원룸에 비해 안전하고 큰 대로를 끼고 있어 여성들이 선호한다. 역세권이나 중심 상업지역에 위치하는 '입지'는 시간이 갈수록 빛을 발할 것이다.

4) 목돈이 적게 든다 : 종잣돈 3000~5000으로 투자 시작하기에도 좋은 부동산이다. 경제적 자유를 원하는 사람은, 1년이라도 빠르게 투자시장에 진입하는 것이 이득이다. 첫 투자를 시작하는데 부담이 적다.

5) 꾸준한 임대수익 : 임대수익은 그야말로 월급쟁이들에게 보너스다. 이 보너스를 잘 모아 또 새로운 투자를 할 수도 있다. 월세를 받는 사람은 그렇지 않은 사람보다 몇배의 돈을 더 모을 수 있다. 장기적으로 오피스텔 10채를 보유하면 연금복권과 비슷한 효과도 얻을 수 있을 것이다. 

오피스텔 등 수익형부동산은 베이비부머들의 선택지 중 하나다. 은퇴하는 베이비부머들은 고정수입이 필요해 오피스텔 등 수익형 부동산으로 눈을 많이 돌리고 있다. 미리 선점해서 오피스텔을 몇 채 구매해두고, 2~3천만원 올려서 팔면 수익을 얻을 수 있을 것.

 

 

오피스텔 투자 Point

1. 4~5년 보유 후 적당한 시점에서 빠지기 : 오피스텔은 주식처럼 등락이 심하지 않아 가격에 큰 변화가 엉ㅄ다. 적당히 수익을 올리고 빠져야 추후 매도가 유리하다(너무 노후된 오피스텔은 인기가 없다)

2. 환상의 물건을 좇지 마라 : 같은 건물이라도 호수나 조망권에 다라 가격이 다른데, 최상급 물건은 이미 고수들이 가져갔다 생각하고, 여러분은 차상의 상품을 선택해야 한다. 수익을 줄 수 있다고 판단된다면, 충분히 공부한 후에 과감히 선택할 것.

3. 나만의 원칙 세우기 : 각종 인터넷에 나오는, 자칭 전문가의 말을 신뢰하는 사람들이 있다. 하지만 돈 많은 사람들은 오피스텔을 3~4채 정도는 보유하고 있다. 본인도 장기적으로 현금흐름과 유동성을 위해서 수익형을 5채 이상은 가져가고 싶다. 얼마 전 뉴스에는 홍모검사가 124채의 오피스텔을 보유하고 있다는 뉴스도 나왔었다. 사람들이 무턱대고 산다고 따라서 사는 것은 정말 위험하지만, 사람들이 안산다고 나도 안사는 것도 기회를 놓치는 일일 수 있다. 부를 얻으려면 자신만의 확고한 신념을 가지고, 나만의 기준으로 전문가들의 말을 필터링할 수 있어야 한다.

4. 목돈이 없다면 반전세를 적절히 이용 : 목돈이 없다면 대출을 활용해도 되고, 보증금을 어느정도 높이고 월세를 낮추는 등 다양한 전략을 활용하자. 수익형 상품이기 때문에 전세가 귀하고, 큰돈을 들이지 않아도 투자는 가능하다. 부자들은 다 레버리지를 이용해 부자가 되었음을 명심하자.

5. 수익률이 지속 하락하고 있음을 감안 : 지금은 저금리시대다. 기준금리는 1.5% 미만이다. 투자자들은 수익을 맞추기 위해 월세를 올리게 되는데, 높은 월세를 감당할 수 있는 사람들은 소수다. 수익률이 향후 떨어질 수 있는 risk를 감안하고 투자에 임해야 한다. 

6. 전용률이 높은 오피스텔을 선택하기 : 오피스텔이 아파트보다 가격 상승이 더딘 이유가 전용률 때문이다. (같은 공간에 더 빽빽하게 올려 대지지분이 적다고 이해하면 됨) 분양면적 7평! 12평! 한다고 내 전용률이 7~12평이 아니다. 보통 아파트가 24평(59m2) 기준 전용률이 10~12평정도 사이기 때문에, 오피스텔이 7평이라고 하면 실제로 내 대지지분은 1~2평정도밖에 안된다. 그래서 오피스텔은 건물의 감가속도와 토지의 가치상승분의 속도가 비슷해서, 시세차익이 거의 없는 것이다. 그렇지만 전용률이 높은 오피스텔을 선택하여 잘 고른다면 월세수익은 기본이고 향후 어느정도 시세차익도 기대해볼 수 있다. 전용률은 50% 이상으로 사는 것이 좋다. 하지만 전용률만 너무 높은 오피스텔은 주차공간이 적다는 이야기도 되니, 감안해서 선택하자. 또한 2015년 이후 물건은 안목치수를 사용하여 실면적이 10% 넓은 것도 참고하자.

7. 신축보다 구축 : 신축 오피스텔은 분양가가 대부분 비싸다. 5년이상 된 구축 오피스텔은 가격은 저렴하고 비교적 신축이라 월세 수요도 높다. 적절한 임대료를 구성할 것

오피스텔 입지분석에서 가장 중요한 것

본인이 직접 조사해봤던 부천 신중동역 인근 오피스텔. 하지만 저 가격에 나온 매물이 없다.

1. 역세권 : 더블, 트리플이면 더 좋다. 비역세권은 절대 사지 말 것. 20년 전이나 지금이나 역세권오피스텔은 투자 1순위로 꼽힌다. 게다가 입지가 점점 좋아질 곳이라면 더 좋다. 본인이 투자할 때는 판교역 오피스텔, 금정역 오피스텔이 핫했는데, 이 두가지의 공통점은 교통접근성과 직주근접성이 뛰어나다는 점이다. 지하철 역 600m 이내면 역세권이고 200m 이내면 초역세권이라고 본다. 또한 역에서 가깝다는 것은 그만큼 유동인구도 많고, 땅값이 오르는 지역이다. 오피스텔 시세차익도 기대할 수 있으려면 바로 역세권이어야 한다. 최근 마곡지구의 오피스텔도 분양을 완판하며 좋은 성적을 거두었다.

2. 대단지 : 오피스텔은 아파트만큼 대단지로 이루어져있지 않고 보통 1개동, 2개동 건물로 이루어져있다. 하지만 세대수가 많다면 오피스텔도 관리비가 저렴해지는 등의 장점을 누릴 수 있고, 치안도 상대적으로 유리하여 대단지가 좋다. 세대가 많을수록 인구가 많아 학군 등 호재도 잘 형성된다. 금정역 힐스테이트 등 처럼, 주거복합단지 오피스텔이 투자가치가 있으니, 잘 알아보자.

3. 유동인구와 상권분석 : 유동인구가 적은, 무늬만 역세권인 곳은 피해야 한다.(ex, 인천2호선 등) 역세권 중 새로 생긴 곳은 승하차 인구가 적은 곳도 있는데, 이런 곳은 상권형성이 잘 되지 않고 시세차익도 한계가 있다. 4

4. 대로변 입지 : 오피스텔 거주자의 상당수는 여성이라, 골목보다 대로변을 선호한다.

5. 고층보다 중저층 : 고층은 분양가 자체가 비싸다. 아무리 조망이 좋다 해도, 중저층과 같은 이익을 내려면 월세가 비싸져야 한다. 그렇다면 세입자를 구하기가 더 어렵다는 뜻이다.

오피스텔 투자가 실패하는 이유는, 보통 초보자들이 가장 첫번째로 구매하는 부동산 물건이기 때문이다. 잘 알아보지 않고, 어디에 신축 오피스텔 분양한다더라! 하면 가서 분양받는 경우가 생긴다. 이런 경우가 최악의 경우인데, 한번 투자에 데이고 나서 부동산을 쳐다보지도 않는다.

물론 개인적으로 느끼기에도 오피스텔 투자는 아파트보다 어렵다. 본인도 좋은 물건을 아직 못찾아 투자하지 못하고 있다.

지피지기 백전불태라고 했다. 오피스텔 투자를 하려면 오피스텔에 대해 빠삭하게 알아야 함을 잊지 말자.