(소포트칼럼) 일자리와 부동산(직주근접)

본인은 손에 잡히는 경제, 빠숑의 세상 답사기, 월급쟁이 부자들 등의 팟캐스트를 즐겨 듣는데,

부동산 전문가들이 나오면 하는 이야기는 항상 '일자리'다. 그 중에서도 양질의 일자리.

집값에 가장 큰 영향을 주는 요소는, 그 지역에서 고소득 일자리가 얼마나 많이 있느냐?이다.

우리나라의 주택보급률이 이미 100% 이상이므로,(사람 못살 집까지 포함하긴 했지만) 

응답하라 1988처럼 남의집에 사글세로 집주인과 함께 사는 경우는 없어졌으니 살 집이 부족한 나라는 아니다.

인구도 올해부터는 조금씩 감소할 예정이고, 가구수보다 주택수가 많기 때문에 집이 남아도는 세상이 된 것이다.

물론 부동산 가격은 인간이 예측할 수 없는 신의 영역이지만, 주택이 전체 가구수보다 많은 세상에서는 장기적으로 부동산 가격이 떨어질 수도 있다고 본다. 하지만 이런 어려움에도, 꾸준한 주택 수요가 있는 집이 있고, 공실이 나는 집이 있을 것이다. 그것은 물론 '입지'에 따라서 다르다. 달동네의 허름한 판자촌이나, 인구가 점점 줄어드는 농촌, 어촌마을의 더이상 사람 살지 않는 폐가도 주택으로 잡히기 때문이다. 

기왕 내집마련을 해야 한다면 떨어지지 않을 곳을 사는게 중요하다. 오를 곳이면 더 좋다. 선진국의 사례를 보면

 주택보급률이 이미 100%를 훌쩍 넘는 선진국에서도 집값 상승이 멈추지 않고 있다.

최근 독일의 임대료 급등이 사회적 이슈로 떠오르고 있는 것을 보면, 부동산 폭등의 문제는 한국만의 문제가 아니다.

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=27196644&memberNo=32662051&vType=VERTICAL

[편집국에서] 집값 과열 한국만의 현상 아냐…세계는 지금 전쟁 중

요약하자면, 2008년 이후 독일 집값은 3배가 올랐고, 월세는 2배가 올랐다는 내용이다. 당연히 서민들은 더욱 살기 어려워졌을 것이다.

주택보급률이 100%를 넘는 시점에서도 선진국은 집값이 떨어지지 않는다. 유럽 국가들은 프랑스를 제외하고는 모두 저출산에 시달리고 있는 것이 한국과 똑같다.

수요가 몰리는 집은 당연히 입지가 좋은 집이다.

구축보다는 신축, 학군이 좋은 곳, 교통이 편리한 곳 등도 입지에 포함되지만,

사실 입지에 가장 큰 영향을 주는 것은 '일자리'다. 특히 수도권 주택시장에서 가장 강력한 요소는 직주근접이라 본다.

직주근접이란 직장과 나의 집이 가까운지의 여부를 말한다.

본인의 집 근처에 얼마나 많은 직장(일자리)이 있는지가 
중요한 요소이다. 그 직장에 다니는 직원 중에서 내 집을 사줄 사람이 나올 수 있기 때문이다. 

대표적인 예를 들면, 부천, 안양, 의정부, 남양주, 양주 등의 지역은 자체 일자리도 일부분 있지만, 서울로 출퇴근하는 사람이 많다. 이런 도시는 직주근접이 좋지는 않은 것이다. 양질의 일자리가 서울에 많으니 서울로 출퇴근하는 게 아니겠는가? 현재 우리집 바로 앞에서, 내가 하는 일과 같은 일을 하면서 돈을 똑같이 준다면 누구든지 집앞으로 이직할 것이다.

(물론, 내가 가진 자금이 서울 도심을 살 수 없으면, 주면 도시에서 입지 좋은 곳이라도 차선택 하는 것이 바람직한 투자자의 자세다. 돈도 없으면서 강남 사려고 하지 말고, 내가 살 수 있는 가장 좋은 것에 투자하는 것이 부자 되는 첫걸음이라고 생각한다.)

직주근접을 따질 때는 그 직장에서 일하는 사람의 소득수준이 중요하다. 세계 어느 국가든 저소득층은 앵겔지수가 높고, 자가보유율이 낮다. 따라서 저소득 일자리가 많은 곳은 주택수요가 낮고, 그에 따라 집값도 낮다.(본인이 살고 있는 지역이 사실 그렇다)

당연히 소득 하위 20% 직장인 1000명의 유입 보다 소득 상위 20% 500명이 해당지역 집값상승에 더 영향을 준다.

이런 이유로, 우리나라의 경제수도인 서울에 많은 양질의 일자리가 있고, 서울의 주요 업무 중심지로 접근성이 좋은 
곳에 주거지를 마련한 사람들은 17년도 이후 몇억을 벌었다. 본인도 왕복 4시간 거리를 출퇴근해봤는데, 하루하루가 힘들고 지치며, 야근이라도 하는 날엔 정말 힘들었다. 1시간이라도 가까워진다면, 장기적으로 1억 2억을 더 지불하고 싶은 것은 당연하다.

국세청 자료를 보면 국내 고액연봉자가 가장 많이 사는 곳은 서울시로서, 우리나라 전체 억대 연봉자의 46.7%가 서울에 거주한다. 5천만 인구 중에 20%만 서울에 사는 것을 감안하면, 한국의 고소득자와 자본가들은 대부분 서울에 살고 있다는 것을 의미한다. 이건 외국도 마찬가지다. 런던, 파리, 뉴욕(경제수도), 북경 등을 보면 집값이 비싼건 매한가지다. 심지어 태국 방콕의 경우만 봐도 우리나라보다 소득수준은 훨씬 낮지만, 집값은 웬만한 서울 집값과 비슷하다.

경기도 지역에서 서울로 출퇴근하면, 지옥철을 경험하게 되는데, 베드타운인 경기도에서 일자리가 많은 서울시로 출퇴근하는 인구가 많다는 것을 몸소 알 수 있다. 때문에 같은 경기도 내에서도 서울 접근성이 좋은 분당이나 과천 등의 지역은 집값이 거의 서울에 근접하고, 의정부, 양주 등 업무지구 접근성이 떨어지는 지역은 반대의 현상이 나타나는 것이다.

직주근접을 평가할 때 또 중요한 것은, 가격이 이미 많이 올랐는지를 판단하는 것이다. 어떤 지역의 
일자리가 많다 해서 집값이 계속 오르는 것이 아니다. 이미 미래가치까지 집값에 반영되어 있을 수 있다.

또한, 집값이 꾸준히 오르려면 그 지역에 유입되는 주택 수요가 늘어야 하는데, 인구가 감소하는 현재 시점 이후로는,  일자리가 증가해야 한다는 것을 말한다. 사실 4차산업혁명이 일자리를 많이 죽이고 있어, 이를 분석하기는 더 어려워지고 있다.

흔히 서울의 일자리 3대지구라고 하면, 여의도, 서울시청(용산), 강남을 이야기한다.

전통적인 강북의(마포, 시청, 용산, 광화문 등) 업무지구와, 여의도(증권,금융), 강남을 3대 업무지구라고 부른다. 이 삼각형 안에 잘 투자하면 실패하지 않을 것

 

더 잘만든 지도, 3대 일자리 삼각형. 여의도/마포,용산,시청/강남 (출처 : 월급쟁이 부자들)

마포구도 서울의 주요 업무 지역 중 한 곳이다. 기존 일자리도 많지만, 일자리의 증가율이 높은 지역이다. 무엇보다 상암DMC(디지털미디어시티) 가 들어서면서, 방송, 연예 등 일자리가 많아졌다. (우리회사 계열사도 여기 있으니..)

최근 은평구, 고양시의 집값 상승 원인을 여기서 찾을 수도 있다. 은평구는 은평뉴타운이 들어서기 전까지 전형적인 베드타운이고, 저소득층이 많이 살았지만 재개발을 하면서, 거주환경도 좋아지고 DMC에서 근무하는 고소득자들이 직주근접으로 이곳에 많이 들어왔다. 

강남과 여의도는 말할것도 없이, 고소득 직종이 모두 모여있다. 대학생 시절 합정역 세아타워에 장학금 받으러 간 적이 있는데, 그 건물에서 남쪽을 보면 여의도가 보였다. 한국의 월가라고 할 만큼, 저곳이 금융의 중심지구나! 하는 생각이 절로 들었다. 

판교 테크노밸리로 소프트웨어 개발 등 많은 일자리가 생기고 있다.

마포구보다 더 극적으로 일자리가 늘어나고 있는 지역은 경기도 성남시 분당구이다. 취업준비생 때 LIG넥스원 면접 보러

판교에 간 적이 있는데(결과는 최종합격! ), 분당은 신도시 계획당시 전형적인 베드타운이었다.

잠은 분당에서 자고, 일은 서울에 가서 하는 것이 분당 주민의 대표적인 일상이었다.

하지만 2000년대 중반 이후 네이버, KT, 서울대 병원 등 굵직한 기업들이 분당으로 이전하면서 주민수 대비 일자리 비율이 높아졌고, 판교 테크노밸리의 완성으로 지금은 서울에 버금가는 일자리 벨트를 가지고 있다. 지금은 서울이나, 기타 경기도 지역에서 분당으로 출근하는 사람도 많아졌다. 특히 경기도 광주의 경우 분당 생활권을 봐도 무방할만큼 분당으로 출퇴근하는 비율이 높다.(경강선 라인)

분당,판교의 일자리 증가에 힘입어 주택 매매가격 또한 상승중이다. 양질의 일자리 증가가 그 지역 집값 상승을 이끄는 대표적인 경우다.

1. 일자리 벨트 찾는 방법

수도권은 '대중교통' 특히 '지하철' 을 빼놓고 설명할 수 없다. 차량 통행이 워낙 많아 도로교통으로는 출퇴근에

한계가 있어 지하철을 많이 이용한다. 지하철과 일자리의 관계를 보려면, 출퇴근 시간대 하차인원이 많은 역을 눈여겨보아야 한다. 하차인원이 많다는 것은, 그곳에 일자리가 많다는 뜻이기도 하고, 유동인구가 풍부하다는 말이다.

지하철은 도심 교통수단으로 빼놓을 수 없다. 서울지하철은 세계 4위권의 수송력을 자랑한다.

출퇴근 인원수 상위 20개역을 고르면 된다. 특히 투자자는 이 상위권 역에서 반경 600m 안에 있는 입주 10년이내 아파트나 무너져가는 재건축 예정아파트에 투자를 많이 한다.

 본인의 경우도 1호기로 인천1호선이 위치한 작전역 서해그랑블에 내집마련을 했는데, 작전역은 인천터미널과 1~2위를 다투는 역이다. 2020년에는 작전역이 1위로 올라선다는 전망도 있다. 주변 역에서 가장 승하차량이 많고 BRT를 통한 서울 접근성, 향후 서울 2호선(원종,홍대선)의 작전역 연장 가능성, 역세권 400m 신축이라는 점을 고려하여 매수하였다.

인천터미널역의 버스터미널 환승인구를 고려하면 순 하차량은 비슷할 것이다.  (출처 : 인천교통공사)

(아무튼, 투자를 할 때는 열심히 공부해서 자신의 주관을 가지고 투자해야 한다는 점을 다시 말씀드리고 싶다.)

서울지하철의 경우 승하차량은 다음과 같다.

1위 가산디지털단지역(금천구),  2위 선릉역(강남구),  3위 서울역(용산구),

4위 강남역(강남구), 5위 역삼역(강남구), 6위 삼성역(강남구), 7위 시청역(중구),

8위 여의도역(영등포구), 9위 잠실역(송파구), 10위 을지로입구역(중구),

11위 고속터미널역(서초구), 12위 광화문역(종로구), 13위 종각역(종로구),

14위 양재역(서초구), 15위 구로디지털단지역(구로구), 16위 을지로3가역(중구),

17위 교대역(서초구), 18위 성수역(성동구), 19위 종로3가역(종로구), 20위 공덕역(마포구)

이렇게 20개 역 중에서, 3대 일자리 삼각형에 들어가있는 역이 대부분이다.

출퇴근시간 하차인원이 많은 곳을 표시한 지도 (출처 : 월급쟁이 부자들)

상기 20개 역은 이미 비싸다. 이렇게 유동인구가 많은 역의 바로 옆 역이나 근처 환승역으로 투자하는것도 대안이 될 수 있다.

상기 20개 역 근처가 바로 직주근접이 서울에서 가장 뛰어난 곳이라고 볼 수 있다. 

(이외에도 마곡지구 등 새롭게 업무지구로 떠오르는 곳이 있지만, 시간이 별로 없는 관계로 생략하겠다. 마곡지구도 우량 대기업들이 많이 입주하여 소득수준이 높은 곳이며, 집값이 기본 12억 이상 한다. 향후 서울 서부는 마곡지구와 계양테크노밸리가 고소득 일자리를 이끌어나갈 것 같다.)

결국 서초동, 잠실동, 반포동이 왜 비싼지, 비싸지는지에 대한 설명도 가능하다. 물론 저 지역은 일자리가 다가 아니라,

각종 개발호재와 기대감이 모두 반영된 가격이긴 하지만, 기본적으로 일자리가 탄탄하여 기본기가 잘 되어있는 곳이다. 

500명 이상 근무하는 대기업들이 모여있는 곳을 표시한 것이다. 즉, 양질의 일자리 클러스터라고 볼 수 있다.

 

이번 상승장에서는 특히, 3대 업무지구 모두 30분내로 출퇴근 가능한 곳이면서

교통과 학군을 모두 갖춘 신축의 상승이 매섭게 이루어진 것 같다. 종종 부동산 커뮤니티에서는 17년도에 영끌 해서 강남으로 들어간 사람들의 이야기를 종종 접할 수 있는데, 그분들은 이제 일을 그만두셔도 될 만큼 자산이 많이 늘어났다.

(물론 사람은 계속 일해야 건강하게 산다!)

본인을 포함한 월급쟁이들에게 재테크가 더욱 중요한 이유다. 같은 연봉을 받지만 은퇴할 시점이 되면 A와 B의 자산격차가 큰 경우를 매체를 통해 종종 접할 수 있다. 그 때 등장하는 단어는 보통 '상대적 박탈감' 이라던가, '악덕한 부동산 투기, 선량한 시민의 삶 양극화' 라던가 하는 제목들로 나온다. 

하지만 사실, 열심히 일 하면서, 다른 취미생활이 아닌, 부의 추월차선을 타겠다는 일념을 가진 사람들은 누구보다 열심히 살았고 부자가 될 자격이 있는 사람들이다. 저런 기사를 쓰는 기자들도 보통 손에 쥔게 별로 없는 사람들이다.

원래 부자는 소수고 빈자는 다수다. 양극화 뉴스를 보면서 그래! 사회가 잘못되었다! 라고 생각만 하고 아무 실천 하지 않는다면 빈자가 될 가능성이 아주 높다. 내 삶은 내가 만들어간다는 생각을 많이 하는 요즘..

이제 곧 빈자가 되지 않기 위해 출근해야지..이웃님들도 오늘 하루 화이팅입니다~^^