(소포트칼럼) 6.17. 대책 분석과 소포트 대응방안

안녕하세요, 소포트입니다. 꽤 오래간만에 글을 쓰네요! 

제가 신입사원이다보니, 회사 일 배우느라 정신이 없어서 요 근래는 포스팅을 잘 못했습니다.

아이러니하게도 회사가 코x나19 바이러스로 특수를 보고 있어서, 저는 정말 바빠졌어요

세계를 위해서도, 여러분의 건강을 위해서도 저의 일을 위해서도(?) 하루빨리 종식되길 기도합니다..

 

아무튼, 넘 바쁜 와중에 6. 17. 대책이 발표되었고, 그걸 자세히 볼 짬과 여유도 없을 찰나에

아내가 지나가듯 던진 한마디, '여보 우리는 6. 17. 규제 영향 없어요?'

당연히 여태까지 내놨던 모든 정책들이 소급적용이 되지 않았으니, 당연히 문제가 없을 것이라 생각했고

'아무 문제 없죠~원래 법이나 정책 바뀌면 바뀐시점 이후로 적용해요' 라고 대답했다.

 

그러나 며칠후, 회사에서 일하고 있는데 아내에게 소급적용이 된다는 카톡이 막 오기 시작했다.

그래서 6.17. 대책에 대해 좀 더 자세히 알아보고, 파보게 되었는데 파면 팔수록 노답이다

특히 법인, 다주택자들이 타격이 크고 1주택자와 무주택자까지 때려잡는 느낌이랄까?

(빈대 잡으려다 초가삼간 태운다는 속담이 이럴 때 쓰기 딱 맞다)

일단, 6.17. 대책을 간단하게 요약해 보겠다.

 6.17 부동산 대책 요약

1. 조정지역, 투기과열지구 확대
김포, 파주, 포천 등 접경지역 제외하고 수도권 모든 지역이 규제지역이다.

2. 토지거래허가구역 지정
- 잠실 MICE, 영동대로 개발 사업부지 및 영향권 일대
토지거래허가구역으로 지정되면, 실거주 수요라 하더라도 해당 행정지역 구청장에게 허가를 받아야만 부동산 매입 가능
투자 목적은 당연히 거절될 것이고 실수요자들도 힘겹게 허가를 얻지 않을까 생각됨..

3. 투기적 주택수요 조사 강화
-실거래 조사, 자금조달계획서 대상 확대 및 증빙 강화 등

4. 대출규제 (실수요자들에게 이게 제일 타격이 크다)
- 무주택자 : 규제지역에서 주택 구입시 주택담보대출 이용시 6개월 내 전입 의무 必 
- 1주택자: 주택담보대출 이용시 6개월내 전입 의무 必 또한 기존주택은 6개월 내 처분해야 함.

- 전세자금대출보증 이용 제한 강화(전세자금대출 받은 후 3억 초과 아파트 구입시 전세자금대출 전액 회수)
HUG(주택보증공사)의 전세대출 보증한도 2억으로 축소(기존 4억 → 2억)

중도금대출은 소급 안한다고 하지만, 잔금대출은 소급 해버려서
기존 LTV 70% 대출해줄거라 철썩같이 믿고 갔던 사람들은 다 망했다.

5. 재건축 규제
- 재건축 안전진단 강화로 공급물량 억제/축소
- 재초환(재건축으로 인해 부동산 시세차익, 이익 발생시 세금 징수하여 국고로 환수)

6. 부동산 법인투자자 규제
- 부동산 법인이 주택 매매시 주택담보대출 불가(기존 법인등록하여 투기지역에서도 LTV 높게 받았었던 허점 보완) 
- 법인 소유주택 종합부동산세, 양도소득세 대폭 인상

결론은 또 수요 억제정책이다. 

경제학의 기본은 '수요' 와 '공급' ..

물론 대통령님도 신이 아니라 모든 정책을 잘 할 순 없다. 예하 참모들이 보고하는 것에 따라서 의사결정 하고 정책 방향을 제시하겠지만, 이제서야 공급을 늘리라는 현 정권은 부동산 정책만큼은 재주가 없다

수요가 많으면 공급을 늘려주면 된다. 물론 주택이 몇일만에 뚝딱 지어지는 것은 아니지만, 어디어디에 몇만호 만들겠다던지, 재건축을 쉽게 해주겠다던지, 등으로 규제를 완화해서 공급을 늘려야 지금 사태를 해결할 수 있을 것 같은데, 자꾸 수요만 때려잡으려 하니 투자자들은 진즉 죽었고 어중간한 실수요자들이 피해를 보는 상황이다. 전문가들이 현 정권 출범시부터 계속 공급에 대해 이야기했는데, 공급은 전혀 하지 않다가 얼마전부터 발굴해서라도 공급하라고 말씀하시는거 보고 참..

문재인 대통령님 뽑았고 민주당 뽑았지만 뒤통수 맞고 하루아침에 적폐세력이 된 듯 하여 기분이 굉장히 심난하다..

하지만 본인의 생각은, 결론은 양극화가 또다시 심해질 것이라 본다.

현재 코로x19 바이러스로 전세계적으로 어마무시한 양적완화와 돈뿌리기가 진행중인데, 언젠가는 분명 사태가 진정될 것이고 시중에 풀린 어마어마한 유동성으로 자산가격은 퀀텀점프를 할 것이다..

게다가 지금처럼 모든 지역을 규제해버리니까, 다시 서울의 메리트가 커져버렸다. 
ex) (인천광역시 서구 루원시티가 투기과열지구로 지정되었는데, 어차피 같은 규제라면 조금 저렴한 서울에 집 사는게 낫다고 생각될 정도)

그래서 풍선효과로 부풀어 오른 지역들과 서울의 갭 차이는 다시 벌어질 것으로 예상된다.....

국토부 대책 발표문에서도 나와 있듯이, 현재 우리나라의 유동성은 사상 최고 수준이라는 겁니다.

본인이 예전에 인플레이션과 화폐 유동성에 대해서 쓴 글이 있는데, M1, M2가 역대 최대치라고 한다.

어찌됐건, 다같이 동일한 규제를 받게 되면서 다시 운동장은 평평해졌다... 

법인투자자의 경우 앞으로는 10억 주택이 있다는 가정 하에, 3~4%의 최고세율을 부담시켜 매년 3~4천만원의 종부세를 부담하게 될 예정이다. 또한 법인투자자들의 주택 양도소득세를 10% 인상한다고 밝혔기에 현금부자들 말고서야, 법인물건들은 어쩔수 없이 시장에 나오게 되고, 개인물량으로 소화될 듯 하다. 지금시점에서 현금많은 무주택자들은 법인물량을 하나씩 주워담지 않을까 생각한다. 

이번 정부정책은 법인들 때려잡으면서 서민들도 때려잡았다.

징검다리로 갈아타는 것을 어렵게 만들었고, 1주택자도 '투기꾼' 이라고 단정지어 때려잡는 중이다. 

게다가, 기존에 분양받은 사람들까지 모두 소급적용을 시켜서, 대출이 생각했던 범위보다 훨씬 적게 나올 예정이다.

소포트는 올 10월~11월 사이에 1호기 입주를 앞두고 있는데, 2호기 분양권을 가지고 있기 때문에 다주택자가 되어

2호기 처분서약을 해야만 1호기 입주가 가능할 것 같다. 분명히 비조정지역은 분양권 2개가 법적으로 허용되어 있었는데, 법의 테두리 안에서 2호기를 취득했을 뿐인데 6. 17. 부터 갑자기 본인은 적폐세력이 되고 대출이 안나오게 생겼다.

그래서 지금 생각중인 방안으로는

1. 1호기와 2호기 모두 전세를 주고 나도 3억 미만 전세를 구해서 산다

2. 2호기를 처분서약 하고 1호기에 일단 입주하고, 2호기를 나중에 판다

3. 1호기를 분양권 전매하고, 전세를 들어가서 살다가 2호기에 입주한다

이정도의 선택지가 있다.. 사실 미래를 생각하면 운정신도시 GTX역세권인 2호기가 넘 아깝다 ㅜ 하지만 인천에 정착해야 하니 작전역을 버릴수도 없고..그렇다고 신용대출로 2억5천을 땡길수도 없고.. 난감한 상황에 봉착해 있다. 이 부분은 아내와 차츰차츰 상의해 나가기로 했다.

 

향후 투자방안으로는,

개인명의로 투자할 아파트는 신축, 구축, 재개발/재건축 중 선택하여 3개로 제한하고 비규제지역 분양권 2개를 가져갈 예정이다. 투기과열지구의 경우 재건축 분양요건에 2년 거주가 추가되었으니, 가급적 조정대상지역 미만으로 알아볼 예정이다.

하도 반발이 많아서 22번째 대책 나올 때 소급적용 완화 가능성도 아주 없지는 않아 보인다.

 

혹 궁금한점 있으시면 댓글로 달아주세요!