(소포트칼럼) 고양덕은DMC 리버파크자이, 포레자이 분양 (feat.입지분석)

최근 분양을 앞두고 있는 단지 2개를 소개한다.

1. 고양덕은DMC 리버파크자이

2. 고양덕은DMC 리버포레자이

 

위치는 DMC에서 서쪽으로 도보 1시간 (3.5~4km)정도 떨어진 거리에 위치한다. 출처:호갱노노

 

좌측이 고양덕은DMC 리버포레자이, 우측이 고양덕은DMC 리버파크자이다. 두곳 모두 민간분양이다.

사실 말이 고양시지, 상암동 바로 옆이라 서울이라고 봐도 무방하다. 걸어서도 서울 갈 수 있는 부천 옥길지구같은 느낌이랄까?

강변북로의 스타트 지점이라, 자가용을 이용한다면 교통은 나쁘지 않으나, 가장 가까운 역이 4km 정도 되므로 도보권은 아니다.

또한 마곡지구나 DMC 출퇴근 가능하므로 직주근접은 나쁘지 않다. 

지하철(홍대원종선 덕은역) 등 들어올 가능성 있지만, 아직 확정된 것은 아니다.

84m2 기준 분양가..확장비 포함시 9억이다. 출처: 호갱노노

자이라는 브랜드도 참 좋고 입지도 괜찮지만 아쉬운 건 사악한 가격이다. 위치는 참 괜찮지만, 건설사가 프리미엄을 다 먹는 느낌은 지울 수 없다. 하지만 송도 10억, 수원 화서역도 10억, 운정신도시도 7억 바라보고 있고, 장항이 10억이라는 점을 참고하면, 아주 고평가된 가격이라고도 볼 수 없다.

평당 2700정도니까 우리같은 평범한 서민들에겐 상당히 비싼 가격이고, 웬만한 서울아파트 가격이긴 하다. 얼마 전 포스팅한 목동 분양 아파트가 8억원대에 나왔으니, 목동이 입지대비 싸게 나왔었고, 얘는 입지대비 약간 비싸게 나온게 맞다.

조정대상지역 규제가 있어, 필요자금은 계약금 10%와 잔금 30%. LTV가 60%라서 주택담보대출이 60% 밖에 나오지 않는다는 점에서 비조정지역보다 자금이 많이 필요하다..

그러니까 계약금 약 9천만원과, 중도금은 full 대출로 한다고 쳤을 때 중도금 이자와 각종 옵션비 포함하면 잔금이 약 3억 초반대로 필요하다. 최종적으로 필요자금이 현금 4억정도이며, 못해도 3억은 있어야 넣어볼 만 하다는 소리다.(2년안에 1억을 저축할 수 있다는 가정 하에..ㅎㅎ)

분양가가 쎈만큼 일단은 절대 로또청약 자리는 아니고, 약간 비싼 느낌이지만 가점이 낮은 무주택자들은 다른 곳에 당첨되기 어렵기 때문에 DMC리버파크 자이, DMC리버포레 자이 정도면 괜찮을 수 있다.

본인이 항상 이야기하듯이, 당첨 가시권에 있는 곳을 청약해야지, 로또분양만 따라다녀 봤자 당첨이 안된다.

또한 A4블록과, A7블록이 동시분양인게 1순위 완판에 리스크로 작용할 수 있다. 

덕은지구의 장점

1. 한강이 가깝다(우리나라 10억 미만 신축 아파트 중, 한강을 도보권으로 이용할 수 있는 아파트는 많지 않다. but 한강뷰는 아님! 하지만 한강 도보생활권 여느 공원이나 호수보다 큰 메리트다.)

2. 수색역세권 개발 및 직주근접(DMC)
IT회사나 방송기업들이 많다. MBC, YTN, SBS, KBS 모두 여깅 사옥이나 미디어센터가 있고, JTBC 계열사, CJ E&M, LG U+, LG CNS, 현대중공업, 삼성SDS 등 회사들이 입주해 있으며, 채널A, TV조선, 한국경제신문 등이 여기에 입주하여 90년대 여의도 방송가 느낌으로 새로운 방송가가 만들어지고 있다. 이러한 민간기업 외, 서울시에서 추진하는 앱 개발센터나 E스포츠 경기장 등도 생겼으며 문화체육부 산하 기관들도 많이 자리잡고 있어, 양질의 일자리가 많고 직주근접이 괜찮은 편.

3. 원종홍대선 개발 가능성
원종홍대선 자체가 들어오는 것은 거의 확정이고, 인천시에서 원종홍대선을 청라지구까지 연장하느라 의사결정이 늦어지는 중이다. 본인 입장에서도 원종홍대선이 들어오면, 인천 계양구 작전역을 지나가기 때문에 원종홍대선 연장을 적극 환영하고, 간절히 바라는 중이다. 

덕은지구의 단점

1. 다소 비싼 분양가

2. 미완성된 학군(고등학교가 아직 없다)

3. 지하철 등 교통수단 BAD

4. 창릉신도시 개발로 인근에 쏟아져나올 물량

5. 조정대상지역 규제

가격부분은 항상 민감한 것이, 만약 2-3년뒤 침체기가와 아파트 가격 폭락한다고 가정하면 정말 분양가만 건질수있는 상황도 오기 때문이다. 그 시점이 만약 온다면, 덕은은 분양가 자체가 고분양가라 방어가 안된다는게 함정이긴 하다.

일단 코로나19 사태가 우리나라만 진정국면이라, 세계경제가 어떻게 될 지는 아직 불확실한 상황이기 때문에 외부리스크가 존재하니, 이전 포스팅인 LH브리즈힐처럼 저렴하지 않고, 고가 주거자산인 만큼 신중하게 접근해 주시길 당부한다.

주변 아파트시세 분석

인근 경쟁&비교군을 찾아보았다. 직접 경쟁할 상대들이 만만치가 않다.  지도출처 : 호갱노노

경쟁 및 인근 비교대상으로는 고양시 향동 지구, 3기신도시중 하나인 창릉신도시, 마곡지구, 신사동 재개발 등이 있다.

다들 인근지역에서 한입지 하는 친구들이고, 집값도 높은 경쟁상대들이라 덕은지구가 이 경쟁상대를 제치기는 쉽지 않다. 또한 창릉신도시 물량도 부담스럽다. 

10년 이상된 상암동 구축 아파트들인데, 서울 끝자락이라고 해도 10억대를 호가하고 있다. 아마 이 가격을 참고해서 9억에 나온것 같다...그래도 비싸다니까!! / 지도출처 : 호갱노노

상암동 인근 구축이 10억정도이며, 마곡지구나 DMC 인근도 10억 이상을 호가하므로, 사실상 덕은 자이의 한계, 즉 입지조건상 향후 매매가격이 올라봤자 이 아파트들의 가격을 추월하기는 어렵다. 개인적으로 본인이 4억정도 현금을 들고있다면 구축이긴 하지만 조금 더 무리해서 상암동에 입주할 듯.

리버파크자이 vs 리버포레자이

리버파크자이가 입지는 더 좋고, 상대적으로 업무지구에 더 가까워 좋은 입지이나, 사실상 거기서 거기라고 생각한다.

경쟁률은 리버파크자이가 더 높을 듯 하니 전략적으로, 상황에 맞게 청약하면 된다.