(소포트칼럼) 우장산숲 아이파크 분양(feat. 입지분석)

오늘은 5. 11. 부터 분양하는 우장산숲 아이파크를 소개하려 한다.

요새 수원(팔달,권선,영통), 인천(송도,청라,영종,부평) 등 전통적으로 약세지역이었던 곳들의 가격이 풍선효과로 오르고 있다.

당연히 서울은 항상 타 지역보다 강세였는데, 이 지역은 서울 중에서도 소외되고 별로 인기가 없었던 지역에 속한다.

ex, 보통 서울 치고 약세지역인 수유동, 신월동, 화곡동, 도봉구 등이 있는데 그 중 한군데긴 하다.

하지만 구축 건물들이 무성한 가운데 우뚝 서는 신축 분양아파트는 분명히 호재이며 돋보인다. 또한 각종 호재나, '서울'이라는 특별함이 메리트인 곳이다. 

위치는 강서구 화곡동 1057-50. 지도에 노랗게 동그라미 친 곳이다. (지도 출처 : 호갱노노)

가격은 확장비 포함시 59m2 기준 7.2억 , 74m2 8.7억, 84m2 9.4억 정도다. 전통적인 서서울 가격 치고는 비싸 보이지만, 최근 부동산 시장과 열기를 고려하면 무리되는 가격은 아니다. 또한 마곡지구의 개발과 김포공항으로의 교통호재로 강서구가 점차 좋아지고 있어, 괜찮은 지역이라고 생각한다. 

평당가 계산시 각 타입별로, 평당 3000만원정도 된다. 

투기과열지구라서 대출제한이 있다. LTV 40%이므로 최대 대출가능금액은 분양가 총액의 40%.

못해도 현금자산 3억 이상 있는분들만 청약 시도가 가능하다.

현금자산 + 신용대출 등을 활용하여 3억을 융통할 수 있는 사람이라면 무리해서 가능하긴 하다.

이번 분양하는 우장산숲 아이파크는 576세대이며, 입주는 22년 11월 예정이다. 인근에 김포공항이 있어 고도제한이 있어 최고 15층까지 있다.

파란색 체크표시 한 곳이 우장산숲 아이파크다.

왼쪽으로는 김포공항과 부천시, 위로는 마곡지구가 위치하며 우측에는 여의도와 목동이 있다. 

여의도(YBD) 업무지구로 출퇴근하는 분들은 장기적으로 괜찮아 보인다. 또한 아이파크라는 브랜드도 10대 메이저 건설사의 브랜드이다.

목동 옆에 있지만 학교를 목동으로 배정받을 수는 없어 학군이 좋지는 않으며, 인근에 아파트보다 다세대ㆍ빌라가 많다보니 학군에 신경쓸 중산층(안타깝지만 현실적인 부분..공교육이 이러한 문제를 해결해주면 좋겠다)이 부족해 학구열이 떨어지는 편이다..

당연히 무주택자만 당첨가능성이 있는 곳이다. 

2일 후에 특별공급 시작이다.

통상 월요일이 특공, 화요일 1순위, 수요일 2순위 식으로 분양일정이 진행되듯이, 여기도 마찬가지다.

* 총 576세대 중 약 200여 세대만 일반분양 한다.

공식 홈에서 소개하는 자료인데, 2호선 연장호재와 5호선 화곡역, 9호선, 마곡지구를 홍보하고 있다. (아직 교통 말고는 내세울게 없다는 뜻도 된다)

 

<주변 아파트시세 분석>

아래 신정동 가격과 마곡지구 가격을 비교하면, 우장산숲아이파크의 가격은 현재 시점과 부동산 상황 고려시 적정가로 보인다. 신정동은 구축인걸 감안하면 24평 기준 비슷한 가격이다. 청약자격이 되고, 당첨된다고 하면 절대 손해보는 청약은 아니다. 구축과 같은가격에 신축을 살 수 있다는게 얼마나 큰 메리트인지 모르는사람이 많다. 

공식 홈페이지에 나와있는 설명이다. 물론 다 믿지는 말고, 필터링이 필요하다. 명문학군이라구,,?

분양권상태로 전매제한은 10년이고, 등기 이후 매도는 가능하나 양도세가 50%다. 각종 전매제한 규제나 중도금대출 규제 등으로, 투자자는 들어오기 어려운 곳이라서, 실거주자는 무조건 넣어보면 좋다.

분양권 전매가 불가하므로 프리미엄이 얼마나 발생할 지는 모르지만, 분명히 암묵적인 초피가 1억은 될 것 같다. 

59타입은 정말 경쟁이 치열할 듯.

일반분양이 242세대이고 단지 근처에 학교도 여러군데 있어, 자녀 키우고 통근하기에는 괜찮은 환경인것 같고, 주변은 점점 좋아질 예정이니 미래를 보고 들어가는것은 상당히 괜찮은 투자방법으로 보임.