(소포트칼럼) 다가구주택 투자 포인트

월급쟁이인 본인이 빠른시일 내 이루고자 하는 목표는 바로 다가구주택을 소유하는 것이다.

아래의 그림과 같이, 누구나 저런 건물을 하나정도 가지고싶어한 적이 있을 것이다.

생각만 하지 말고 행동하려면, 재테크를 열심히 하고, 부동산에 대해 공부해야 한다.

대표적인 다가구주택의 예. 1층은 필로티구조로 상가가 들어서고 2,3,4층에는 주거용 공간이 있다. 

 

다가구주택은 정확히 무엇을 의미할까?

<건축법 시행령: 다가구주택>
주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하로서 지하 주차장을 제외한 1개 동의 연면적이 660제곱미터 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 다만, 1층 바닥면적의 2분의1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

어려운 말은 넘기고, 간단하게 설명하면 지상층(상가) 제외, 2,3,4층에 주거용공간을 넣을 수 있는 집이다. 연면적 660m2 이하이니, 한 층에 최대 220m2 면적을 줄 수 있으니, 한 층에 두집을 만든다 하면 110m2 씩 넣을 수 있다. 33평짜리 주택을 6가구 만들고 1층에 상가를 줄 수 있다.

다세대주택도 비슷하지만 다가구주택은 ‘단독주택’으로 분류돼 가구별 분양이 불가능하지만, 다세대주택은 아파트와 같은 ‘공동주택’에 포함돼 호수별 분양이 가능하다. 주인이 한명이면 다가구주택일 확률이 높다.

산업화 시대 많은 사람이 도시로 몰리면서, 주거공간 부족을 해결하기 위해 만들어진 주거형태라고 한다. 요즘 신축빌라와도 비슷하게 생겨 초보자가 육안만으로 구분하기는 조금 어렵다.

예쁜 다가구주택. 하지만 1층에 필로티가 없어 상가를 만들 수 없다. 출처:신경섭님. 교하동 다가구주택

 

다가구주택 투자 Point

1. 일자리가 많은 지역 

다가구주택에 사는 사람들은 장년층보다 청년층이 많다. 왜냐하면 아파트, 오피스텔 등 타 주거형태에 비해 저렴한 월세가 장점이기 때문이다. 활발하게 경제활동을 하는 청년층에게 가까운 입지에 있어야 충분한 임대수요를 누릴 수 있다. 또한, 일자리가 풍부한 곳은 잠재적 입지가치가 좋아 점점 발전할 가능성이 높다. 

2. 역세권

도심지에서는 차보다 지하철이 빠르다. 다른 주거형태와 마찬가지로 역세권은 가격이 빨리 오르고 늦게 빠진다. 즉 하방경직성이 강해 투자에 적합. 생활 편리성이 좋아지는 것은 덤이다. 당장 나는 자차를 끌더라도, 찾아오는 손님이나 다른 가족들이 생활하기 편한 역세권이 좋다. 또한 역 근처는 항상 번화하여 없는게 없다.

3. 월세로 전환해도 수요가 충분한 지역

보통, 처음 다가구주택 투자를 할 때는 전세 레버리지를 이용해  전세 2~3 집 끼고 투자를 할텐데, 이후 집값이 상승하여 빚을 갚게 되면 월세로 전환해야 수익이 높게 난다. 당연히 월세 수요가 많은 지역이어야 6~7% 수익률을 볼 수 있을 것이다.

4. 재개발, 재건축 가능지역

다가구주택은 아파트 등에 비해 관리가 어렵고, 비싸 아파트처럼 자주 페인트칠을 해주는 것도 아니고, 관리인이 상주하는 것도 아니어서 건물 노후가 빠르게 진행될 것이다. 그 동네가 다같이 낡아갈 것이고, 재건축 허가가 빠른 시간 안에 잘 날 곳이어야 한다. (물론 모든 건물은 언젠가 재건축 허가가 날테지만, 다 늙어서 재건축하면 경제적으로 그 가격 상승분의 혜택을 누리지 못하니, 소용이 없다.) 

+ 부동산 가격은 토지가격 + 건물가격이다. 건물은 시간이 지남에 따라 낡아가고, 가격이 떨어진다고 봐야한다. 토지 가격은 입지에 따라 가격이 오를수도, 떨어질 수도 있다. 재건축, 재개발은 토지의 가치는 그대로 두고, 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 기회다. 

5. 점점 발전하는 지역

확실한 호재가 있거나, 사람이 몰릴만한 이유가 생기는 곳이면 더욱 좋다. 내가 가진 땅의 가치가 점점 올라가게 된다면 그보다 좋은 일이 있을까? 싸게 사서 비싸게 팔 수 있게 되는 것이다. 특히 대지구입비를 장기간 분납할 수 있고 신도시 성장과 함께 가격상승효과를 볼 수 있는 신도시 상가주택 투자가 이에 속한다.(신도시 분양상가 투자가 아니다! 절대 헷갈리지 말 것.)대표적으로 아래 지도와 같은 사진을 보자.

신도시에 만들어지는 상가주택(다가구주택)은 신도시가 성장하면서 가치가 같이 상승한다. 정말 돈되는 물건들은 이것이다.

신도시의 성장과 함께 달콤한 맛을 볼 수 있는 곳이 저런 곳이다.

 

지역에 대해 알아보았다면, 물건에 대해 알아보자.

돈나오는 다가구주택

1. 대지면적이 많이 포함된 집(대지면적이 최소 40평~60평은 되어야 한다.)

2. 1층은 필로티구조로 주차장이 있는 집(향후 구조변경 공사를 통해 상가로 사용이 가능하다)

3. 영원히 보유하고 싶은 집 예쁜 디자인 등.(우리가 흔히 알고있는 빨간벽돌 건물은 젊은 사람들이 별로 좋아하지 않는다. 임대수요가 많으려면 건물 외관도 예뻐야 한다)

다가구주택 투자시 참고해야 할 사항

1. 2년뒤 매도해도 곧바로 수익이 나는 물건일까?(반드시 시세보다 싸게 사야한다)

2. 자신의 돈이 적게 투자되는 물건을 사야 한다(전세가율이 높은 매물을 선택)

3. 대출을 가능한 한 최대로 받고, 이자를 내며 갚아나가는 방법을 선택

ㄴ (처음에는 전세+반전세로 보증금을 갚고 이후에는 All 월세로 전환한다.)

 

 

이제 출근해야지!