(소포트칼럼) 아파트 당첨 후 계약금 마련 방법 (feat.마이너스 통장)

요즘 부동산이 하도 오르다 보니, 사실 돈 한푼도 없는데 일단 당첨되고 보자!

하며 넣은 분들 많을 것이다. 그렇다면 계약금 10%를 어떻게 해결하는 게 좋을까?

당연히 현금이 넉넉한 사람은 현금으로 10%를 지불하면 된다. 사실 이게 가장 바람직하지만, 

사정이 되지 않아 목돈이 없는 사람들에게는 마이너스 통장을 추천한다.

자본주의를 살아가는 우리는 레버리지 활용을 위해 은행을 잘 활용해야 한다!

대출은 크게 2가지로 나뉜다. 신용대출과 담보대출이다. 마이너스통장(이하 마통)은 신용대출에 포함된다.

마이너스 통장도 잘 받는 방법이 있다. 

가장 핵심은 '직업' 그리고 '소득' 이다. 당연히 개인별로 천차만별이며, 받을 수 있는 금액도 다르다.

또한 전략에 따라서도 한도금액이 달라질 수 있으니, 그 전략을 소개하고자 한다.

1. 월급쟁이

대출심사에서 고려하는 월급쟁이 분류는 크게 4가지로 나뉜다. 또한 이것에 따라 대출 한도비율도 달라진다.

1) 특정직군 회사원(공무원, 공기업, 금융권, '사'자 직업군 (전문직))

본인은 현재 마이너스 통장을 3개 보유중이다. 본인 혹은 지인들이 마이너스 통장을 받아본 결과,

최소 연봉의 50%에서, 최대 연봉의 200% 까지 대출을 해 주었다.

내가 공무원, 공기업, 금융권, 전문직이라면 해당 직업군 대출상품이 따로 있으니 이쪽으로 먼저 알아보는게 좋다. 금리도 저렴하고, 한도도 많이 나온다. (ex, 군인신용대출, 공무원신용대출 등)

2) 우량기업 회사원(제휴, 지정, 우량) 

다음은 흔히 말하는 대기업 회사원들이다. 사실 기업의 규모가 크게 중요하지 않다. 우리 회사와 제휴되어있는 은행이 있는지 확인해볼 것.(본인의 경우 새마을금고와 제휴되어 있는데, 신용 불량만 아니라면 거의 조건없이 5천만원을 2%대로 대출 가능하다)

사실 잘 찾아보면 10여명 규모의 작은 기업도 "제휴"만 맺으면 좋은 대우를 받으면서 대출 받을 수 있다. 예를 들면, 우리 회사의 퇴직금을 관리하는 은행 등에서 제휴를 맺으면, 더 좋은 조건으로 받을 수 있다. 그러니까 먼저 회사와 협약된 금융기관이 있는지 찾아볼 것. 기업의 선정은 은행 지점의 재량권이다. 따라서 실적 향상이 필요할 때는 적극적으로 기업들과 제휴를 맺는다. 제휴를 맺게 되면, 이미 검증된 기업에 재직한다는 사실만으로도 금리와 한도 측면에서 많은 우대를 받을 수 있다. 연봉 100% 수준까지는 무난하게 나오는 직군이 2번이다.

우량기업 회사원의 경우, 굳이 영업점 방문을 하지 않고 인터넷은행(카카오뱅크, 케이뱅크 등)에서도 만족스러운 조건으로 대출을 받을 수 있으니, 간편하게 앉은자리에서 대출을 해보자.(시스템이 심사하기 떄문에, 2번은 괜찮은 조건으로 나온다)

3) 급여이체 회사원 

일부 공기업, 대기업을 제외하면 80%의 근로자가 여기에 속할텐데, 이때 전략이 필요하다. 일단 모든 급여와 수당을 한 은행으로 몰아 넣는다.  (비자금 만든다고 다른은행으로 수당넣는 남자들은 꼭 통장을 합칠 것)
그러면 최소한 년간 급여가 입금된만큼은 한도로 잡아준다. 보통 6개월 이상 재직하면 급여가 입금된만큼 한도로 잡아준다. (2번과는 다른점이, 2번은 연봉이 4천이면 4천~6천정도 대출을 해준다면, 3번은 연봉이 4천이면 실수령액, 즉 약 3300정도로 대출한도가 잡힌다.) 

통상 이런 분들은 씨티은행, SC은행 등 외국계 은행을 추천한다. 심사기준이 덜 까다로워 한도가 가장 많이 나온다고 알려져 있다. 물론 상기 외국계은행도 1금융권이다.

4) 기타 회사원 

기타 회사원은 연봉에서 50%정도 인정 받으면 잘 받은 편이다. 보통 '기업'단위가 아니라, 개인사업자나 비영리기업 등, 5인미만 회사에 재직중인 경우가 많다. 이런 경우는 마이너스 통장은 연봉한도의 50%정도 나오면 잘 나온 것이고, 거절될 수 있다. 4번에 해당하는 분들은 정부에서 시행하는 신용대출 상품들이 있는데, 그 부분을 이용하면 더 나은 금리와 대출한도를 받을 수 있다.

 

2. 자영업자

우리나라는 자영업자 비율이 세계에서 손꼽을 정도로 높다. 옆나라 일본에 비해서도 월급쟁이만큼 자영업자 수가 많다.

앞서 말했듯이 직업과 소득이 대출한도와 금리에 가장 큰 영향을 주는데, 안타깝게도 자영업자는 직장인과 비교해서 굉장히 불리한 조건으로 시작된다. 왜냐하면, 은행 입장에서는 월급쟁이보다 위험이 높은 직업군이기 때문이다. 자영업자 분들은 매달 들어오는 돈이 일정치 않고, 계절을 타는 사람도 있고 성수기, 비수기가 나눠져 있는 분들도 많지 않은가?

또한 이 점은 자영업자 분들이 반성해야 할 점인데, 자영업자 사장님들 중에서 제대로 소득신고하는 분을 제대로 본 적이 없다. 월급쟁이는 버는대로 국세청에 통보가 되니, 수당에도 세금이 붙는다. 개인적으로 자영업자들은 월급쟁이들에게 조금의 미안함을 가지고 살아야 한다고 본다.

억울하면 세금을 안내니 한도가 낮다고 합리적으로 생각하자. 내가 신고하는 소득을 기준으로 세금을 내는데 당연히 
비용공제도 하고, 세금을 적게 내게 되니 소득에 비례해서 책정되는 마이너스 통장의 한도는 대폭 축소된다.

ex, A사장님이 a편의점을 운영하는데 연매출 1억에 본인 소득신고액은 1천만원이다. 이런 경우 마통을 신청하면 500도 힘들다. 소득금액증명원 상 신고된 금액만큼 받는 것도 힘든데다가, 워낙 신고소득이 적어 그렇다. 사실상 소득이 2000만원 미만이면 정책상품이 아니고서야 대출을 받기 어렵다고 봐야 한다. 1억 매출액은 한도에 전혀 영향을 주지 않는다. 500억이라면 몰라도.. 

자영업자가 월급쟁이보다 불리한 이유가 여기에 있다. 소득의 기준은 매출액이 아니라 국세청 신고된 소득이기 때문.
시스템이 심사하기 때문에 직장인의 한도는 대부분 자동으로 계산된다. 자영업자를 직장인과 동일하게 심사하면
위에서 말씀드린바와 같이 아예 한도가 안나올 확률이 높다. 물론 신고된 소득 금액이 크면 나오긴 하지만 소득의 100%는 또 힘들다.(월급쟁이보다 사업의 변동성과 리스크가 크기 때문)

그렇다면, 첫번째 방법.
자영업자라면 대출 신청을 기업대출로 해보자. (사업자등록 필요) 적게 신고된 소득을 기준으로 직장인 신용대출 상품인 
가계대출로 신청하면 많이 불리하다. 기업대출로 가면 소득도 중요하지만 매출액과 사업현황, 각종 부동산이나 자동차 등 재산의 외형 평가 또한 크게 반영 해준다. 그래서 중소기업 사장님들이 몇억씩 대출이 가능한 것이다. 시스템이 평가하는 것 외에, 주관적 평가도 하기 때문이다. 다만 월급쟁이처럼 매출액에 몇%를 해준다는 기준은 없으니 은행을 부지런히 찾아다녀보고, IBK 은행을 잘 이용해 보자. 특히 회사 근처에 있는 IBK은행과 제휴를 맺을 기회가 생기면 꼭 맺어보자. 다만 매출액이 늘어나고 있고, 사업규모가 크고, 업력이 오래된 점 등의 장점을 이야기 하면 도움이 된다.

두번째 대안. 주거래은행.

사실 월급쟁이들에게는 주거래은행이 크게 상관없다. 내가 평생 그 은행과 거래했어도, 다른 은행에서 더 좋은 조건을 제시하는 경우가 월급쟁이들에게는 많다. 하지만 자영업자는 주거래은행이 중요하다. 월급쟁이는 아무데나 가도 대출이 나오는데, 자영업자는 신뢰관계가 형성된 곳에서 대출을 해준다. 즉, 기존에 거래하지 않은 은행에 가서 신용 대출신청하면, 거절 확률이 대단히 높다. 단순히 생각해도 월급쟁이보다 폐업률도 높고 안정성이 낮으니까.. 리스크 관리 차원에서 어쩔 수 없다.

대신 자영업자는 은행 사용빈도가 상당히 높은데, 월급쟁이에 비해 사업자카드, 직원월급통장, 카드매출 등 실적이 높다.  이런 이유로 은행들은 자영업자를 서로 유치하려는 공통점이 있다. 이것을 가지고 딜을 해보자. 은행이 필요한 부분을 주고, 원하는 대출을 받는 것. 주거래은행을 한 곳으로 나누고 6개월이상 거래를 유지하면서 볼륨을 키우면 금방 우수고객이 될 것이다. 또한, 은행에 자주 가는만큼 직원들과  살가운 관계를 맺어두라. 사람이 사람을 심사하는 특징을 잘 활용한다면 자영업자도 좋은 조건으로 대출받을 수 있다. 

또한, 대출을 받으면서도 정책금융을 우선적으로 신청하자. 정책금융 예산은 자격이 되면 1-2% 아주 낮은 이자율로 오랜기간  자금을 쓸 수 있다. 대신 마이너스통장은 안되고, 일반 신용대출로 가능하다. 업력이 부족한 창업기업, 매출액이 적은 기업, 젊은CEO기업, 여성기업 등 다양한 항목이 있으니 해당된다고 생각되면 관할 시군구에 문의해 볼 것.

마지막으로 자영업자들은 대출상담사 등을 끼지 말고, 직접 은행에 가는 것이 유리하다는 점도 참고할 것.

 

3. 주부, 무직자

안되면 되게하라.. 거의 군대에서나 볼 수 있었던 정신과 노력이 필요하다.

사실 이분들은 소득 사각지대에 놓여있다. 마이너스 통장의 핵심은 소득과 직업인데

주부, 학생은 핵심을 다 벗어난다. 아르바이트 등의 소득이 있다 해도, 소속된 직장이나 직업이 없으면 대출한도에는 영향을 주지 못한다.

단, 아래와 같은 상황에서는 대출을 신청해볼 수 있다.

주부전략1 : VIP고객 되기.
생활비를 총괄하는 주부의 경우 은행 사용빈도가 많다. 각종 공과금,카드결제,관리비,저축 등 거래가 많은데,  
거래건수, 거래빈도를 늘여가면서 해당은행의 VIP 고객등급이 되면 한도가 나올 수 있다. 은행마다 특정 상품이 있는데, 거래실적대출, 주거래고객대출 등등을 활용해 거래실적으로만 대출을 받을 수 있다. 한도는 개인에 따라 1천~5천 등 다양하지만 대부분 2천 미만으로 한도를 제한한다. VIP 되기까지 시간이 오래걸리면 모든 거래를 한 통장으로 몰아서 해라. 아파트 관리비, 각종공과금이체, 카드결제 등도 웬만하면 계좌이체로 하자. 카드결제로 하면 한번에 나가는데 계좌이체는 건건이 나가기 때문. 인출이 빈번한 거래가 있다면 그에 맞춰 설계된 상품들이 존재한다. 소액이지만 단기간 융통하기엔 좋을 것이다. 

 
주부전략2. 아파트 소유자
담보 대출이 아니다. 내 명의로 집이 있으면 신용으로 해주는 경우다. 무담보 무설정 대출이라 보면 정확하다. 
이 경우 전혀 소득이 없는 경우보다는 아르바이트 등을 하면 도움이 된다. 실제 은행에서는 전혀 소득이 없으면 별도로 분류하고 심사하기 때문에 거절될 수 있다. (아르바이트 해요~가 아니라, 정규직이며, 시간제근무를 한다고 말해보자.)

* Tip 마이너스 통장은 1년마다 갱신된다.

갱신할 때 가장 핵심은. 연체유무. 신용등급.직장(이직여부)이다. 이직했다면 직전직장과 현직장이 같은 우량기업인지, 비슷한 규모인지가 중요. 사실 본인이 가장 잘 알 것인데, 정보가 변동됐는데 불리한 상황이라면, 은행과 잘 협의해 나가는 것도 중요하다. 협상을 유리하게 하려면 최소한 연체와 신용등급은 잘 관리를 해야겠죠,  

* Tip 본인이 3개의 마통을 보유하고 있는 이유는?

마이너스 통장은 앞서 말했다시피, 한도대출이고 언제든지 기타 이유로 마통의 갱신이 거절될 수 있다.(신용이 안좋아졌다거나 이직을 했다거나) 그럴 경우를 대비해서, 만기일(갱신일)을 3개 모두 다르게 가져가는 것이다. 일반 실수요자들은 사실 1개만 있어도 괜찮다고 본다. 다만, 투자자들은 위험관리를 항상 해야 하고, 유동성 흐름이 중요하기 때문에 언제든지 사용할 수 있는 돈의 창고를 확보해 두는 것이 중요하다.

본인의 경우 신한은행, 케이뱅크, 카카오뱅크를 사용중인데 신한은행은 2월, 케이뱅크는 11월, 카카오뱅크는 9월이 각각 갱신일이다. 특정 은행에서 1개를 상환하라고 할 때, 나머지 2개로 버틸 수 있기 때문에 risk 분산 관점에서 마이너스 통장을 나누어 관리하는 것이 좋다.

 

본인도 아파트 계약금 마련할때 마이너스통장을 적극 이용했다. 마이너스 통장을 사용해 목돈 없는 분들도 내집마련이 가능하다. 지금같은 상승장에서는 일단 아파트를 마련하고 봐야 한다! 라고 생각하는 분이 있다면, 이런 방법도 있다는 것을 말씀드리고 싶다.

 

아..출근하러 가야지!