(소포트칼럼) 아파트분양 A to Z(4탄) 청약통장 총정리

지난번 청약 A to Z 에서 청약통장에 대해 간단하게 설명했는데,

주변에서 물어보는 지인들이 많아 다시 정리해 보았다.

청약통장도 전략적으로 납입하면 좋은 무기가 된다

1. 아파트 분양에는 2가지가 있다. (공공분양, 민간분양)

공공분양 : LH와 SH 등 국가나 지자체가 보유한 땅에 주택을 지어 공급하는 유형으로, 민간분양에 비해 저렴한 분양가가 장점이다. 최근에는 신혼희망타운 등도 공공분양의 종류라고 볼 수 있겠다. 공공분양의 경우 분양아파트 + 임대아파트 형식의 소셜믹스 형태가 종종 있다.(소셜 믹스 : 단지 내에 분양, 임대를 함께 조성하여 사회적 · 경제적인 배경이 다른 주민들이 어울려 살 수 있도록 하는 것) LH, 뜨란채, 휴먼시아, 천년나무 등 많은 자체 브랜드가 있고 최근에는 민간 건설사에 건설을 맡기고, 시행사 역할만 맡는 공공분양도 있어 힐스테이트, 푸르지오 등의 브랜드 아파트 공공분양도 존재한다. 택지지구의 경우 공공분양 할 땅을 알짜배기로 빼놓고, 남은 땅을 민간 건설사에게 입찰받는 경우가 많아 공공분양이 오히려 알짜 입지가 많다.(동탄 호수공원쪽, 검단신도시 금호, 운정신도시 아이파크 등이 모두 공공분양임)

민간분양 : 흔히들 말하는 일반 건설사에서 건설하여 분양하는 형태다. 보통 청약홈(구 APT2U)에서 청약을 하고, 분양가가 공공분양보다 비싸다는 특징이 있지만, 통상적으로 내부 자재가 좋고, 좋은 브랜드 아파트가 많다. 부실공사 논란이 상대적으로 적은 편이다. 또한 공공분양에 비해 분양세대수가 많고 당첨기회가 크다는 점에서 진입장벽이 낮다. 좋은 입지라면 민간분양도 적극적으로 청약할 만 하다.

특별공급

공공분양 : 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 특공 + 기타(기관추천 특공, 장애인 특공 등)
민간분양 : 신혼부부, 다자녀, 노부모부양, 기타(기관추천 특공 등) 

일반공급 : 우리가 흔히 알고 있는 1순위, 2순위를 말함. 

2. 그렇다면, 청약통장의 의미는?

청약통장은 돈을 모으기 위한 통장이 아니다. 언제 쓸지 모르는 특별공급의 기본 자격을 갖추면서, 일반공급을 준비하는  통장. 즉, 먼 훗날 전쟁터에서 쓸 칼을 계속 갈고 있다고 생각하면 된다.(너무 군인스러운가?) 청약통장은 만17세 이상의 대한민국 국민은 누구나 가입이 가능하며, 부부 모두, 가능하면 세대원 모두 1개씩 가지고 있는 것이 자본주의 사회에서 살아남는 데 유리하다.(부자가 되려면 가족 모두 청약통장을 1개씩 꾸.준.히. 유지하는게 효율적이다.) 혹시라도 목돈이 필요해서 청약통장을 깨야 하는 상황이라면, 통장을 깨지 말고 차라리 청약통장을 담보로 예금담보대출을 받자. 3~4% 금리 해봐야 얼마 내지도 않는다. 1000만원 대출시 연 30~40이니 월 3~4만원. 향후 청약통장을 잘 사용하면 억대의 돈이 들어온다는 것을 잊지말자. 

3. 청약통장의 종류(4가지) 

지금은 주택청약종합저축만 개설이 가능하고, 청약저축, 청약예금, 청약부금은 가입이 불가능하다.(아마 40대 이상으로 연배가 좀 있으신 분들이 가입해있는 경우가 많고, 20~30대는 거의 주택청약종합저축이 대부분이다)

1) 청약저축 : 공공분양만 청약가능하다. 하지만 가족에게 양도가능하여 전략적으로 쓸수있는 좋은 통장. 부모님이 무주택자인 경우, 부모님을 장기전세나 국민임대 등을 당첨시키고 양도 받은 후 내 공공분양에 청약하는 방법도 있다. 청약저축을 청약예금 등으로 바꿀 수 있는데 바꾸면 바보다. 다시는 세상에 나올 일 없는 귀한 통장이다. 부모님이 가지고 계시다면 분명히 오래 된 통장일것이고, 그만큼 가점 받기 유리할 것이다. 물론 이런 무기가 없는 사람들은 10만원씩 주택청약종합저축을 온가족 다같이 들자.

2) 청약예금 : 청약저축과 달리, 민간분양만 청약가능하다. 청약예금은 2000년 3월 26일이전 가입자에 한해 청약저축과 동일하게 명의변경이 가능하고, 이후 가입자는 가입자가 사망시나 개명시 변경 가능하다.(아버지 이름좀 바꾸시고 통장좀 저 주세요 할 수는 없으니, 공공분양도 못넣고 별로 좋은 통장은 아니다.) 차라리 청약예금을 가지고 있는 분들은 주택청약종합저축으로 바꿔달라고 하는 것이 낫다.(해지하고 다시 만드는게 아니고, 은행에서 변경해달라고 해야 함)

3) 청약 부금 : 85m2 이하의 민간분양만 청약 가능하다.  

4) 주택청약종합저축 : 공공+민간분양 모두 청약 가능한 만능통장. 1)을 놓친 사람은 전 세대원 이 상품을 가입하는게 좋다. 사실 현재는 이것밖에 가입할 수 없으므로, 모든 가족들이 하나씩 만들어 놓자. 당장은 재당첨제한 등으로 세대원 청약이 제한적인 지역도 있지만, 정책은 계속 바뀐다. 언젠가는 꼭 쓸일이 온다.

4. 효율적인 납입방법

기억하자. 온 가족의 청약통장에 월 10만원씩 자동이체 하는 것이 가장 효율이 좋다.

 어떤 사람은 월 2만원만 넣으면 된다고 하는데, 반은 맞고 반은 틀리다. 주택청약종합저축은 월 2만원~50만원까지 납입이 가능한데(이 떄 50을 넣어도 40만원은 그냥 적금 넣은 셈이 되고, 10만원만 청약금액으로 인정해준다.) 민간분양을 받을 사람이면 2만원도 괜찮다. 하지만 앞서 이야기 했듯, 청약으로 결국 로또를 노리려면 공공분양, 민간분양이 다 가능해야 한다. 공공분양은 납입금액을 보기 때문에, 월 최대 인정액인 10만원씩 계속 넣어주는게 맞다. 2만원과 10만원은 도와 검의 차이와 같다.

좌측은 베기 전용 도(2만원) / 우측은 베기, 찌르기가 모두 가능한 검(10만원)이다.

민간분양만 가능하면 도. 검은 민간분양, 공공분양 모두 쓸 수 있으니까 주택청약종합저축에는 10만원을 넣는게 효율적이다. 

본인의 경험상 주변 사람들을 보니 자기 조건도 안되면서 청약을 넣는 사람이 많았다. 청약은 나의 기본기 스펙은 갖춰놓고 전략적으로 덤벼야 한다고 생각한다. 원하는 아파트가 있다면, 그냥 바라보면서 점수가 너무 높다, 안된다고 하지 말고 어떻게 내가 당첨권역에 들 수 있을지를 연구해야 한다.

Tip : 청약통장도 중요하지만, 사실 무주택기간도 중요하다. 무주택기간 산정 기준 결혼한 시점 / 만30세 중 빠른 것부터 시작되기 때문에, 그 이전에 통장을 만들었어도 만30세가 되기 전까지는 무주택기간으로 인정받지 못하고 통상 만30세부터 카운팅이 시작되는데, 만30세가 넘었어도 부모님 소유의 자가에서 계속 살고 있는 경우(등본상에 같이 등록돼 있는  경우)라면 무주택기간이 계속 0년으로 카운트 된다. 만30세 넘으면 독립을 하거나, 등본을 다른데로 옮겨두던지 하면 무주택기간 가점에 도움이 된다(후자는 위장전입이니 비추천한다.)

최근 각종 부동산 규제로도 폭등한 시장을 보고 정부의 부동산 정책을 욕하는 무주택자들이 많은데,

욕하고 불평불만만 하기보다는 일단 청약공부를 하면서 그에 맞게 장기적 안목을 가지고 준비해나가는게 더 생산적이다.

모두들 원하시는 좋은 새집에서 살수 있길 바라며,
제가 알고 있는 부분을 공유해보았습니다.
 
코로나바이러스 조심하시고, 즐거운 주말 보내세요.