(소포트칼럼) 27살 소포트의 내집 3호기 후보군 분석

올해는 또복이도 태어나고, 이미 2호기까지 마련해서 쓸수있는 레버리지가 별로 없지만,

경제적 자유를 이루기 위해서는 어느정도 빚을 갚고 3호기를 마련해야 하는데

후보군을 먼저 알아보고 있다. 목표는 2022년 안에 마련하기.

조건으로는,

1. 역세권일것.

2. 전세가와 매매가의 차이가 크지 않을 것  

3. 수요가 많은 10~20평대 소형위주

4. 가급적 2억원 미만(투자자금 3~4천만원선)

이정도 조건을 충족하는 곳을 찾아보기로 했다.

내가 애용하는 어플인 호갱노노를 통해 검색시작

<1번후보> 간석동 한진아파트

1번후보. 지금 살고있는 곳이기도 하다.

1번후보의 내부 평면도. 신혼부부에 아가 1명정도 키우기 좋은 사이즈다.

1호기 입주 전까지 기간이 애매해서, 지금 월세로 살고있는 간석 한진아파트. 부동산 갔을 때 월세수요도 꽤 많았고, 거래도 나름 활발했다. 단점은 오래된 연식(40년차라니..) 장점은 매전갭(매매가와 전세가의 gap) 차이가 4000만원 미만선이다. 또한 언제인지는 모르지만 GTX-B 역세권 효과를 누릴수 있으며 근처 공원이나 편의시설들이 많다. 또한, 사견으로는 인근 낙후된 빌라들이 재개발 예정이기 때문에 시간이 지나면 천지개벽할 곳 중 하나라고 생각. GTX가 늦게 들어오더라도 인천시청역 더블역세권을 600m 안으로 끼고있다.

<2번후보> 부천 중동 중흥마을주공

중동신도시 인프라를 누릴 수 있으며, 신중동역 역세권이고, 연식도 나름 얼마 안됨. 또한 서울에 가깝다는 장점도 있다. 하지만 GTX호재는 약함.

1번 후보보다 공급면적이 10m2 줄어든다.거실이 3평정도 줄었다고 생각하면 편하다. 은퇴한 노부부나, 신혼부부 + 애기한명 키우기엔 괜찮아 보임

중동 중흥마을의 경우 신중동역(7호선) 역세권인데다, 중동신도시로 수요가 꾸준한 지역이다. 30년차 미만이고 용적률도 생각보다는 낮아서 향후 주상복합 등으로 재건축도 가능할 것으로 보임. 확정호재는 별로 없지만 꾸준한 수요와 서울접근성, 저렴한 가격이 장점.(근데 최근 부천 부동산이 많이 오르고 있어서 본인이 들어갈 때 쯤 적정가격일지는 모르겠다.)

 

<3번후보> 성남시 금광동 삼익1차아파트(너무 가격이 올라서 포기)

아..관심아파트로 선정해두었는데 두달전까지만 해도 1억 7~8천이었었다.. 역시나 좋은 입지라서 갑자기 확 올랐다.

용적률, 건폐율 고려하면 사실 재건축은 어려워보이지만,

강남접근성이 뛰어난 성남시의 입지와 집값을 생각하면 가능할 것 같기도 하다.

8호선 남한산성역 400m 미만으로, 잠실까지 빠른 지하철 접근성을 지닌 곳. 초등학교도 바로 앞에 있고..

아무튼 아무리 평형이 작다해도 이 집이 1억 후반대인게 이상한 일이었다.

이미 매매가가 많이 올라 전세가와 1억정도 차이나니까, 자본이 부족해서 패스..리스크관리도 투자자의 덕목이다

사실 서울 동부 지역에서는 현실적으로 제일 사고싶은 곳 중 하나였는데, 너무 아쉽다.

<4번후보> 행신동 행신소만3단지

사실 경기 서북부는 관심지역은 아니었다만, DMC와 홍대 접근성이 좋아 최근 관심가지게 된 곳. 

경의중앙선 강매역이라는 곳. 이번 조사로 처음 알게 되었는데, 3정거장 가면 DMC, 5정거장 가면 홍대입구다. 여느 경기도 지역보다 서울 접근성이 뛰어난 듯.(이정도면 부천보다 더 뛰어나다. 대곡역세권이 다 개발되면, 이곳도 가격이 조금은 더 오를 것으로 예상한다. 이 아파트는 강매역까지 도보 5분이내로, 사실 지금 가격이 너무 싸서, 샀다가 손해볼 일은 없을 듯. 저평가된 지역 중 하나라고 본다. 단지 세대수가 조금 적고 거래가 활발하지 않은 것이 투자자들의 진입을 망설이게 하는 것 같다. 하지만 용적률, 건폐율이 나쁘지 않아 향후 휴먼시아 5,7단지가 낡으면 같이 개발하는 것도 좋을 듯. 하지만 휴먼시아가 일반분양아파트인지, 임대인지에 따라 재건축 여부는 갈릴 듯 하다. 만약 재건축이 불가해보이면 위쪽의 초품아(초등학교를 품은 아파트)인 풍림도 나쁘지 않은 듯.

우리같은 개미 투자자는 신축 아파트 첫 분양으로 1호기, 2호기를 마련했다면, 3호기부터는 구축으로 가는게 현명하다. 투자금 자체가 분양에 비해 최종적으로는 적게 들고,(매매가와 전세가의 갭차이가 적기 때문에) 수요가 꾸준해서 공실이 날 일이 적다. 또한 오래된 집이 대부분이다 보니 용적률, 건폐율과 입지를 고려하면 재건축 호재가 생길 수도 있다.

내가 자본이 마련되는 시점에 후보군들의 가격이 아직 안올라있으면 좋겠다...

오르면 또 다른 후보지를 찾으면 되겠지만. 역시 투자는 타이밍이다.

전 이만 출근하러 갑니다.!