(소포트칼럼) 아파트 분양 A to Z (3탄)

오늘은 아파트 청약전략에 대해 이야기해보려고 한다.

아파트마다 다르지만, 평형과 타입이 다르게 존재한다.

내가 꼭 그 지역에서 살아야만 한다면, 인기있는 타입이 아니어도 괜찮다.

인기없는 타입이더라도, 같은 아파트단지라면 -2000~3000만원 선에서 매매가는 밀접하게 따라 올라간다.

즉, 입지분석을 잘 해서 오를 곳을 산다면 비인기타입, 평형도 꾸준히 올라간다.

강남이나 과천의 동향 + 타워형 아파트라고 해서 저렴할까? 부동산은 무조건 입지다.

우리나라에서 전통적으로 인기있는 평형은 59m2(24평) 74m2(30평) 84m2(34평)이다. 

또한, 동향, 서향보다는 남향, 남동향, 남서향을 선호한다.

 

<청약전략 소개>

1. 비인기 타입을 청약한다.

선호도가 다르다 보니, 평형이나 타입에 따라 청약 경쟁률이 다르다.

통상 가장 높은 경쟁률을 보이는 타입은 A타입이다.

보통 A타입에 가장 좋아보이는 평면을 넣기도 하고, 세대수가 좀 많은 편이다.

또한, 청약에 대해 잘 모르는 사람들은 모두A타입을 선택한다.

청약 신청 버튼 중 제일 첫번째에 있어서 그런건지, 괜히 B타입 C타입 샀다가 떨어지면 어떻게하지?

라는 생각인건지는 모르겠지만, 통계적으로 A타입이 경쟁률이 가장 높다.

그렇다면, 이 아파트에 꼭 살아야 한다면, 경쟁률이 높은 A타입이 아닌, B타입이나 C타입으로 선택할 수도 있을 것이다.

비인기 타입이라 해서 정말 인기가 없지는 않다. 가격이 오른다. 

 

2. 공급세대수를 잘 살핀다.

얼마전에 분양한 매교역 힐스테이트푸르지오. 공급세대수와 평면도를 보고 대략적인 경쟁률을 예측해볼 수 있다.

같은 아파트인데도, 6.6:1 하는 아파트가 있는가 하면, 958:1이 나온 아파트가 있다. 무엇이 이런 차이를 만들었을까?

일단 공급세대수와 희소성의 차이다. 건설사도 사람들이 가장 선호하는 평면도만 뽑고 싶겠지만 대지의 모양 등을 고려해 최대한 많은 세대수를 땅에 넣으려고 하다보니 선호하지 않는 평면도 생기고, 일부 동호수는 시대에 안맞게 복도식으로 생기기도 한다. 하지만 이런 것을 잘 감안해서 넣는다면, 당첨이 어려운 지역의 단지라도 충분히 당첨될 수 있다.

위의 아파트는 전 평형 모두 1순위 마감된 곳이다. 입지가 좋은 곳이다 보니 가격이 생각보다 높게 나와도 다들 감안하고 청약한 것인데, 사실 지금이 부동산 상승기이고, 막차를 놓치면 안될것 같다는 생각이 드는 사람들이 많아 가격이 상대적으로 높게 형성되고 있다.(사실 이 기세라면 몇년안에 분명히 조정장세가 온다.)

위의 예시로, 공급세대수를 보면 59타입 중에서는 59B타입이 공급세대수가 높다. 내가 59를 지원하고 싶다면 무조건 B타입을 넣는것이 안전하다. 왜냐하면, 통상 A보다 B는 경쟁률이 낮기도 하고, 모수 자체가 높으니까 경쟁률이 더 낮아 보인다. 모수가 높고 타입이 안좋은 곳에 넣을수록 당첨확률은 올라간다.

10세대 뽑는곳에 70명 지원하고, 100세대 뽑는곳에 500명 지원하는 느낌이랄까? 이런 경우에는 후자가 훨씬 당첨확률 이높다. 하지만 극단적으로 공급세대수가 적어지면, 그것을 정말 원하는 사람들만 청약을 하게 되고, 또 높은 경쟁률을 보이게 된다. 98타입같은 경우, 옥상에 짓는 펜트하우스 같은 것인데, 일단 4세대밖에 안되기도 하지만 살고싶은 사람들이 꽤 많기 때문에 상당히 높은 청약경쟁률을 보인다. 

물론 위의 경우는 투자자들도 꽤 많이 몰린 것 같다. 펜트하우스는 희소성이 높으니까 인기도 많기 때문에, 프리미엄 받고 팔려는 사람들일 확률이 높다.  그렇다면 평면도를 살펴보자.

59A 타입이다. 전형적인 판상형 구조

요즘 신규 택지개발에 짓는 아파트는 보통 4Bay 형태의 세련된 아파트지만, 상기 아파트의 경우 재건축이다 보니 평면이 구식이다. 왜냐하면 여기 평면도는 몇년 전에 만들어졌다고 봐야 한다. 건축 허가를 한~~~참 전에 받았기 때문에, 4Bay를 하려면 다시 허가를 받아야 한다. 판상형보다 타워형, 남향보다 동향 등을 선택하면 가격상승은 조금 더딜지 몰라도 결론적으로는 목표하는 아파트 분양에 유리하다.(인기없는 타입이라도 -2000~3000만원 선에서 추격하면 충분히 메리트 있다)

* 초보자들이 가장 많이 하는 실수가 평면도만 보고 청약하는 것인데, 평면도 분석보다 우선시되어야 할 것이 입지분석이다. 좋은 입지라면, 평면도가 구식이어도 인기가 많다. 과연 강남, 분당 인기지역에 복도식아파트라고 해서 청약을 안할까? 신축빨은 길어야 7년이다. 그 후에는 무조건 입지좋은 아파트가 승리한다.

3. 우리동네 첫 분양은 무조건 넣는다

구축 밭에서 신축은 무조건 사라는 말이 있다. 사람들은 은근히 현재 살고있는 지역에, 앞으로도 계속 살고싶어한다.

(직장, 친구, 지인, 커뮤니티가 다 그곳에 있기 때문이다)

이 특징을 잘 활용하면,

1. 이미 형성된 구도심에 살고있는 경우 신축아파트를 무조건 청약하는 것이 중요하다.

수원역 인근을 예로 들면,

수원역 인근 아파트들은 오래되어서 다 저렴하다. 그런데 새로 나오는 아파트들의 가격은 헉소리 나온다. 이유는 당연하다!

아파트도 재화라서 감가상각이 존재한다. 건물은 낡아가고 배관도 낡아간다. 수명이 정해져있기 때문이다. 하지만 건물이 낡아간다고 해도, 토지의 가치가 변하지 않거나, 오히려 상승하는 지역들도 있다. 주변 인프라가 좋아진다거나, 도시개발계획의 호재가 있다거나 하는 경우다. 

또한, 아파트는 신축일수록 비쌀 수 밖에 없다. 인건비, 건축비, 자재비 등등이 모두 오르고, 특히 주52시간 제도가 건설현장에도 적용되면서 '아파트' 라는 것을 만드는 비용이 과거보다 많이 증가했다. 따라서, 저렴한 시절에 만들었던 아파트는 당연히 저렴하고, 물가가 많이 오른 현재시점에서 아파트는 당연히 비싸다. 또한 아파트 자체의 가치도 많이 달라졌다. 내부 인테리어라던지, 자재, 세련된 구조 등이 과거와 다르기 때문에, 옛날 구축 아파트와 신축 아파트는 아예 다른 상품이라고 보는 것이 맞다.

(마치, 1980년대의 포니도 자동차고, 현재 2020년의 제네시스도 자동차라는 느낌으로 비유할 수 있다. 둘 다 탈것이지만 완전히 다른 상품인 것처럼.

또한 구도심에 사는 사람들은, 그 지역을 떠나기 싫어하고 주변의 새 아파트로 이사가고 싶어한다. 하지만 구도심에는 땅이 없기 때문에 재건축이나 재개발로 새아파트를 만드는 방법 밖에 없고, 택지지구의 신축아파트보다 구도심의 신축아파트는 희소하여 그 경제적 가치가 높다. 그래서 경쟁률도 강하고,(당해지역 우선인 경우가 대부분) 당첨 자체가 어려워 일단 당첨되면 거의 무조건 프리미엄이 붙는다. 

왜 구축 밭 신축을 넣어야 하는지 알겠는가?

2. 또한, 신도시 택지지구의 첫분양은 무조건 넣는것이 중요하다.

왜냐하면, 신도시 첫분양은 이 신도시가 잘 될까? 라는 의문과, 첫분양 당시는 모두 흙바닥이기 때문에 커뮤니티나 주변 인프라가 전무하여 분양가가 낮게 시작한다.

그 예시를 보자.

사진에 보이는 아파트는 분당 시범단지 아파트들이다. 다들 90년도 이후 건축이며, 이 아파트 분양가는 당시 5000만원이다.(평당 152만원) 

 

솔직히 분당은 너무 성공적인 케이스니까 다른곳을 살펴보자. 사실 판교도 말할것도 없다. 첫분양은 다 대박을 쳤다.

동탄2신도시는 똥탄, 망탄, 등 망했다는 이야기도 많았고, 서울에서 멀다, 일본의 다마신도시다 등등

부알못과 폭락론자들에게 많은 안좋은 소리를 들어왔다.

하지만 현재 동탄 2신도시 대장(시범단지)도 우(우남퍼스트빌),포(포스코더샵),한(한화꿈에그린)(향후 롯데캐슬이 압도적 대장이 되겠지만 현재로선)

앞글자를 따서 우포한이라고 부르는데, 여기도 허허벌판일때 들어간 사람들은 지금 크게 성공했다. 

우포한과 더불어 시범계룡, 예미지, 호반 등의 아파트가 보인다. 34평 기준 당시 분양가는 4억 미만이었다.

당시 동탄2신도시 3억후반~4억초반에 분양할 때 사람들은 미쳤다고 했다. 저 망한 신도시를 저돈 주고 들어가는 사람은 바보라고 하는 사람들이 많았다. 하지만 열심히 공부해서, 자기 주관대로 들어간 투자자들이나, 실거주자들은 평균 1~2억 되는 아파트 대출금만 천천히 갚으면, 수억의 시세차익으로, 노후 준비를 하지 않아도 될 것이다.

광교도 망교 소리를 들었지만, 첫분양을 시작으로 굉장히 성공한, 수원의 랜드마크 신도시로 자리잡았음은 물론이고

비교적 최근의 사례를 보면, 검단신도시와 운정신도시가 있다.

검단신도시의 대장은 호우금이다.(호반베르디움, 우미린, 금호어울림)

필자의 친한 군 선배도 호반베르디움을 넣었다. 당시 분양가는 4억. 인천에, 그것도 논두렁밖에 없는 검단에 4억이라니? 부동산을 모르는 사람들은 다 미쳤다고 했다. 지금은 호가가 거의 5억에 올라와있는 것을 볼 수 있다. 도로 중간에 노랗게 칠한 부분이 101역사인데(인천지하철 1호선 예정) 저 역을 중심으로 호우금은 가격이 높게 형성될 것이다.(우미린의 경우 전매가 아직 금지되어 있어 가격정보가 없다) 금호어울림의 경우도 4억 1천에 분양하여 현재 4.8억의 호가를 보이고 있다. 사실 분양권 규제가 강해, 본인 생각보다 가격이 많이 못올라가고 있지만 입주 후에는 6억까지 고점을 갱신할 것으로 보인다.

 

운정신도시는 힐,푸,아(힐스테이트, 푸르지오, 아이파크)가 대장이다. 이어서 중흥S클래스, 노블랜드, 이편한세상이 매매가를 바짝 추격할 예정.

 운정신도시는 서울에서 워낙 멀기도 하고,(서울 중심지까지 기준으로 하면 동탄이랑 비슷한 거리다.)

아무래도 북한과 더 가깝다는 이미지(?) 때문에 투자자들이 분양받기를 꺼렸던 곳이다.

하지만 3억대에 분양한 힐스테이트, 푸르지오, 아이파크가 지금은 6억에 육박하고 있다. GTX가 들어서면 여기는 7~8억도 무리가 아니다.

 

이처럼 우리동네 첫분양, 신도시 첫분양은 무조건 넣고 봐야 한다는 교훈을 얻을 수 있다!

앞으로 내가 사는 동네의 첫분양, 유심히 잘 살펴보자.

 

다음에는 3호기 분석으로 찾아올 예정입니다.