(소포트칼럼) 아파트 분양 A to Z (2탄)

1탄에서는 분양에 대해 대략적인 정리를 해 보았다.

이번에는 특별공급에 대해 써보려고 한다.

분양에는 특별공급, 1순위, 2순위, 무순위가 있다.

1순위보다도 우선되는 특별공급은 0순위라고 불리기도 한다. 

특별공급은 왜 하는것일까?

1장에서도 말했듯이, 20~30대는 40~60대에게 가점에서 밀릴 수 밖에 없다.(자녀가 적고 무주택기간이 짧으니)

그렇다면 로또분양 지역은 젊은층보다는 중장년층만 당첨이 되게 된다. 

하지만, 집이 없는 신혼부부를 포함한 무주택 다자녀가구, 노부모 부양가구, 장애인, 중소기업 근로자, 직업군인 등 특정계층이나 직업군은 정책적·사회적 배려가 필요한 계층이다. 본인 생각엔 특별공급이 이들을 배려하기 위해 아파트를 분양 받을 수 있도록 하는, 일종의 복지 제도다. (이런 배려차원의 제도인만큼, 무주택자만 특별공급 청약이 가능하다.)

최근에는 거의 공급물량의 40%정도를 특별공급으로 내놓고 있다.

(그래서 청년을 우대하느라 40~60대가 역차별 받는다는 소리도 많다)

모든 특별공급을 통틀어, 평생 1회만 당첨될 수 있다.

많이 공부해서, 내가 가장 당첨확률이 높은 특별공급 방법을 살펴보고, 가장 당첨확률이 높은 집을 청약하는게 베스트.

먼저, 가장 많은 사람이 해당될 수 있는 특별공급인 신혼부부 특별공급부터 알아보겠다.

1. 신혼부부 특별공급

나때는(latte is horse) 말이야...

본인이 1호기를 마련할 때만 해도 신혼부부의 정의가 5년 이내의 신혼부부였고, 그중에서도 3년이내 신혼부부를 1순위, 5년내 신혼부부를 2순위로 두어 특별공급 내에서도 경쟁을 시켰다.

사실 아이가 있는 신혼부부와, 아이가 없으나 예비신혼부부 중 누구에게 집이 더 필요할까? 물론 본인은 전자라고 생각하지만, 집이 없어서 아이낳기 망설여지는 경우도 분명 있었을 것이다. 그래서 정부에서는 신혼부부의 기준을 7년까지 늘려주었다. (본인은 6년차지만 알콩달콩하게 사니까, 7년도 신혼에 포함시키는데 무리없다고 생각한다~)

20~30대 젊은층이 당첨되기 가장 쉬운 방법은 사실 신혼부부 특별공급을 잘 활용하는 것이다.

정말 결혼하기로 마음먹고, 양가의 합의가 끝났다면 혼인신고를 먼저 하는게 방법일 수 있다. 누구는 편법이라 생각할 수 있겠지만, 혼인신고는 말 그대로 우리가 결혼했다라는 합의신고니까 사실 부부 당사자만 합의하면 가능하다.

(특히, 군인들의 경우 군관사 입주를 위해 혼인신고를 미리 하는 경우가 대부분이다)

혼인신고를 먼저 한 예비부부라면 신혼부부 특별공급 자격이 주어진다. 작년부터 민간택지에도 분양가상한제가 적용되어 지역 시세보다 낮은 값에 새 아파트를 분양 받을 수 있는, 청약하기 좋은 시기이므로 젊은층은 신혼부부 특별공급을 적극적으로 활용해 볼 것을 추천한다.

https://www.applyhome.co.kr/ar/ara/selectSubscrptIntroSpetialView.do#cate3

주택청약시스템 | APT청약안내 특별공급

한국감정원에서 운영하는 청약홈 사이트이다.(일부 LH, SH제외, 대한민국 대부분 아파트는 여기서만 청약이 가능하다) 자세한 내용은 청약홈 홈페이지 - 청약안내 - 에서 확인할 수 있다.

서울은 이제 대부분 분양가가 9억이 넘어가니 특공이 안나올 것이라고 봐도 무방하다. 서울이 안될 것 같으면, 이번 상승장을 놓치지 말아야 한다. 일단 서울을 포기하고 인기있는 경기도로 눈을 돌려라

특별공급은 국민주택규모(85m2 / 34평형) 이하만 공급된다. 또한, 9억이 넘어가는 주택은 특별공급 물량으로 나오지 않는다. 총 물량의 20~30% 정도를 신혼부부 특별공급 물량으로 내놓으니, 물량도 꽤 많은 편이다. 인기가 보통인 지역만 해도 신특이 1:1 ~ 1:3 정도 나오거나, 미달이 난다. 

대상자는 무주택이면서, 혼인신고일로부터 7년이내 부부, 예비부부, 만6세 이하의 자녀를 둔 한부모가정이다.

통상 7년이내, 예비부부 자격으로 도전할 수 있다. ( 얼마전까지만 해도 예비부부를 인정하지 않았는데, 정책이 참 자주 바뀐다)

사실 정말 능력자를 제외하고는 외벌이로 소득기준을 넘어가는건 쉽지않다. 맞벌이로 넘어가는 경우는 많지만..

소득기준

소득은 세전연봉을 12로 나눈 금액이다. 3인가구 이하의 경우 외벌이는 세전 연봉 6500정도. 맞벌이는 7700만원 정도이다.

공공분양의 경우 소득기준이 조금 더 쎄다. 외벌이의 경우 도시근로자 가구 월평균소득의 100%, 맞벌이의 경우 120% 이하여야 한다. 대략 외벌이는 3인가구 기준 세전연봉 6500이하, 맞벌이는 7700만원 이하여야 한다. 물론 젊은 사람들 중 외벌이로 6500이상은 많지 않겠지만, 맞벌이로 7700을 넘는 사람은 많아서, 아깝게 대상자에서 탈락하는 경우도 있다.

그래서인지 최근 신혼부부 특별공급을 위해서 아내가 직장을 그만둔다는 등의 뉴스기사도 접할 수 있었다.

(사실 맞벌이로 저축할 수 있는 금액보다 인기지역 당첨가능성이 높다면 경제적관점에서는 그게 훨씬 합리적이겠지..)

(나는 소득제한이 저렇게 애매한것이 신기하다. 소득제한보다 재산제한을 두어야 재산 재분배효과가 더 클텐데)

(열심히 공부해서 고연봉자가 된 사람들은 금수저를 이길 수 없는 시스템의 현실이다. 정책담당자들은 대부분 금수저니까 자기들에게 유리하게, 정책도 이렇게 나오는걸까~)

아무튼 소득기준도 충족했다면, 청약이 가능하다. 앞장에서 말했듯 여기서도 해당지역 거주자가 유리하며,

같은 순위에 있다면 국민주택의 경우 배점표를 적용해 산정한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하게 되는데

가구소득은 월평균소득 80% 이하(맞벌이 100%) 이하, 미성년 자녀수는 3명 이상, 해당지역 거주기간은 3년 이상, 혼인기간은 3년 이하, 저축납입횟수는 24회 이상이면 최고점을 받을 수 있다.

민영주택의 경우 같은 순위에서 경쟁이 있는 경우 당해지역 우선(해당 주택건설지역 거주가가 우선)순위가 되며, 만약 같은 거주지 내에서도 미성년 자녀수가 많은 사람, 만약 미성년 자녀수까지 같으면 추첨을 통해 진행이 된다. 즉, 소득이 낮으면서, 해당지역 거주자이고 자녀가 많을수록 신혼부부 특별공급( 이하 신특) 당첨확률이 높다.

2. 다자녀가구 특별공급

다자녀가구 특별공급은 건설물량의 20%이내로 공급된다. 이것도 꽤 많은 물량이다. 다자녀가구 특공은 인기지역도 신혼부부 특별공급보다 당첨확률이 높다. 신특은 결혼만 하거나, 예비신혼부부라면 조건이 되는데 반해, 다자녀는 미성년 3자녀가 있어야 하기 때문이다. (태아, 입양 포함)

통상 경쟁이 가장 낮은 특별공급이다. 일단 다자녀가 별로 없고, 자녀가 많은 경우 엄마가 육아에 전념하고, 외벌이가 많다. 따라서 애들 키우기 바쁘고 경제적 여유가 부족해 분양에 관심두지 못하는 경우가 많다. 다자녀를 노리면 모든 특별공급 중 당첨확률이 가장 높다. 

또한 공공분양은 도시근로자 소득 120% 소득기준도 충족해야 한다.(민간분양은 제한없음) 내가 무주택이고, 미성년 자녀가 3명 이상이라면, 무조건 내가 사는 곳에서 가장 인기있는 지역에 청약할 것.(그래야 시세차익도 크고, 좋은입지의 새집을 쉽게 마련 가능하다)

 

3. 노부모부양 특별공급

말 그대로, 연로하신 부모님을 모시고 사는 경우가 해당된다. 우리 부모님이나 처부모님(4명중 1명이면 된다)과 등본에 3년 이상 등재되어 있으면 된다. (이 떄, 부모님도 무주택이셔야 한다) 마찬가지로 공공분양의 경우 도시근로자소득의 120% 이하를 충족해야 하고 자산조건을 갖춰야 한다(자동차 얼마 이하, 예금자산 얼마 이하 등등 기준이 있다) 실제 이 특별공급 기회를 잡기 위해 노부모가 자녀들의 집에 들아가며 세대원이 되는 경우도 있을 정도. 민영주택은 그저 3년간 부모님이 등본에 등재되어있으면 된다.

공급물량은 신특이나 다자녀특공에 비해 적지만, 무주택자이면서 부모님을 모실 예정이 있다면 적극적으로 활용해 볼 만 하다. 노부모부양도 생각보다 경쟁률이 약하다.

4. 생애최초 특별공급(공공분양만 해당)

생애최초 특공은 LH, SH등 공공분양에만 있는 특공으로, 현재 내가 속한 세대 모든 구성원이 과거 주택 소유사실이 없는 경우, 청약통장의 저축횟수로 경쟁하는 것이다. (이전에 본인이 10만원씩 계속 넣으라고 한 이유가 여기에 있다) 

대상자는 청약통장에 600만원 이상 있고, 혼인했거나, 자녀가 있어야 하며 입주자 모집공고일 기준 근로자나 자영업자로 5년간 소득세를 납부한 사람이어야 한다. 조건이 가장 까다롭다고도 볼 수 있지만, 대부분의 근로자라면 충족시킬 수 있는 방법이므로, 시기가 지나 신특을 놓쳤고, 다자녀특공을 넣지 못하면서 노부모부양도 어려운 경우 생애최초 특별공급(이하 생초)을 노려볼 수 있다. 

또한 공공분양이므로 소득, 재산기준도 존재하며, 도시근로자 가구소득의 100% 이하여야 한다. 단 생애최초 주택구입의 선정방법은 경쟁이 있을 경우 추첨으로 선정된다는 점도 참고해야 한다. 다른 특별공급에 비해 경쟁이 높은 편이지만, 경쟁시 추첨으로 선정하므로 여러번 넣으면 확률상 한번은 당첨된다. 인기지역에 분양받고 싶다면 꾸준한 관심과 꾸준한 청약 시도가 중요하다.

5. (기관추천) 중소기업근로자 특별공급

말그대로, 중소기업에 오래 근무한 사람들은 대기업, 공무원에 비해 소득이 낮을 확률이 있고, 어떻게 보면 중소기업 육성 / 장려 차원에서 만들어진 제도인데..큰 의미 없지만 해당자는 많으나 몰라서 못받는 경우가 있으니 소개한다.

지원자격이 어렵지는 않으며 소득기준도 따로 없다.

기준이 어렵지는 않으나, 내가 다니는 회사가 법적으로 중소기업에 해당되는지 잘 확인해보는 것이 중요하다. 자영업이나 5인미만 사업장 이런건 중소기업으로 치지 않는다.

6. (기관추천) 장기복무군인 특별공급

직업군인은 아무래도 직업 특성상 이사를 많이 다니고, 빨리 결혼하여 목돈을 모으기 어려운 경우가 있다. 또한 원하지 않는 전역을 할 경우 재취업이 어렵기도 하다.(나라 지키는 군대에만 있었으니..회사에 재취업하기는 어렵다.) 해서 퇴직금으로 자영업으로 많이 빠지기도 하고, 그제서야 주택마련을 하기도 한다.

본인도 해군장교로 전역하였고, 주변 선배나 동료, 후배들을 볼때 많이 느낀 것이 '군 관사 제공' 혜택 때문에, 주택에 대한 부담이 전혀 없다. 본인은 이것이 양날의 칼이라고 생각한다. 민간인들은 상당수가 결혼 뒤 바로 내집마련이라는 목표로 부동산을 마련하고, 그것은 자산형성에 꽤 도움이 된다. 하지만 군인들은 19년 6개월 이상 복무시 군인연금혜택으로 노후준비에도 별로 관심이 없고 관사 제공으로 내집마련 목표도 없다. 

내집마련과 노후에 관심없는, 군인들의 취약점을 반영하여 나온 것이 장기복무 군인 특별공급이다.

대상자는 10년 이상 재직한 무주택 직업군인이다. 빨리 들어온 부사관의 경우 만 30세쯤, 장교들은 만 34세쯤 가능하다. 조건이 군인만 가능하기 때문에 군인 중에서도 발빠른 사람들로 인해 인기지역은 신청자가 몰리고, 경쟁 발생시 근속년수와 각종 조건들로 점수를 매겨 점수로 합격자를 가린다.

군 특별공급 정보는 국군복지단 홈페이지에서 확인 가능하다.

11월 1일만 해도 여러 곳 특별공급이 뜬 것을 알 수 있다.

군인들은, 나라에서 주는 이 혜택을 최대한 활용해보자.

군 특별공급으로 근무지역 바깥의, 원하는 지역 아파트를 청약받은 후, 관사에 살면서, 당첨된 아파트를 전/월세 준다면?

자산형성에 굉장히 큰 도움이 될 것이고, 전역 후 노후에 든든한 버팀목이 될 것이다.

본인이 만난 대부분 군인은 이것을 몰라서 실천하지 못하고 있었다.(알려줘도 실제로 한사람은 한두명이었지만)

 

본인은 이틀에 걸쳐 이 글을 작성했다.. 이번 글에서는 특별공급에 대해 대략적으로 설명해 보았다.

다음 3탄에는 청약 전략에 대해서 설명하겠다.