(소포트칼럼) 아파트 분양 A to Z (1탄)

내집마련 방법에는 여러가지가 있다.

그 중 가장 쉬운것은 단언컨대 '분양'이다.

물론 인기지역에 당첨되는 것이 쉽지는 않다. 그만큼 공부를 많이 해야하고, 전략이 필요하다.
(본인은 법 개정 이전부터 청약을 해서, 정말 열심히 10군데 이상 청약해 한군데 당첨이 되었다. 지금은 무주택자들을 우선추첨 하기때문에 당첨 확률이 많이 좋아지긴 했다. 그래도 인기지역은 항상 당첨되기 어렵다.)

초보자들에게 좋은 지역을 추천해주면, 넣으면 다 되는 줄 아는데 아니다. 10군데 추천해주면 10군데 다 넣고, 그중 한군데만 건져도 청약은 성공이다.

타 투자수단에 비해 청약의 장점은 무궁무진하다. 재개발, 재건축 조합원이 되는 것은 사업의 무산이나 지연, 추가분담금 발생 등 리스크가 항상 존재하고

고려해야 할 사항들도 많아 초보자가 접근하기에 진입장벽이 높다.

경매는 특수물건을 노려야 수익이 큰데, 초보자에게는 기초적인 권리분석이나 유치권만 들어가도 어렵다.

상승지역 구축매매는 집값의 30~60%에 달하는 초기자본이 필요하다.(규제지역 대출규제로 집값의 60% 자금 필요) 

그래서 초보자가 하기에 가장 쉬운 방법인, 분양을 소개한다.

 

1. 아파트 분양이란?

우리나라는 아파트 '선분양 제도'를 시행하고 있다.

선분양제도란? : 아파트를 아직 건설하기 전에 아파트에 들어갈 사람을 모집하는 것. 그리고 분양대금을 미리 일정부분 지급받으면서 아파트를 짓는다. 그래서 '내 집 지어지고 있다' 라는 말을 흔히 들을 수 있다. (계약금 먼저 내고, 아파트가 지어지는 중간중간 중도금이라는 것을 납부하다가 입주시 잔금을 치르는 구조)

 

보통 계약금 10%, 중도금 60% 잔금 30%로 구성

 

선분양제도의 장점은, 거대 건설사 이외에, 중견ㆍ중소 건설사들도 자금조달이 용이하다는 것이다. 반면에 단점은, 아파트가 다 지어진 상태로, 골라서 사는 것이 아니기 때문에 건설사들의 부실시공이나 하자 발생이 후분양보다 높을 수 있다. 이론적으로는 후분양이 더 저렴하다고도 한다.

아무튼, 분양을 하는 이유는 '아파트'가 우리나라에서 굉장히 고급 주거형태로 인식되고, 공급에 비해 수요가 많기 때문이다.

아파트에 들어가고 싶은 사람은 많은데, 지어지는 아파트는 한정적이므로 아파트 입주자를 추첨, 가점제 등 방식으로 경쟁시켜 선발하는 것이다.(우리나라는 돈이 있다고 해서 새아파트를 막 살 수 있는게 아니다.)

2. 타 투자방법 대비 분양의 장점

저렴한 가격으로 투자 혹은 내집마련이 가능하다. 초기 투자자금이 적다는 것이다.

아파트 분양 시 필요한 자금은 대부분 아파트값의 10%(후분양 등 일부 특정지역은 20%) 다.

당첨되었다는 전제 하에, 아파트가 5억이라면, 단돈 5천만원만 있어도 아파트를 계약할 수 있다.

일단 그 아파트를 나의 명의로 만들어두는 권리(분양권)를 얻었다는 것만으로도 재산을 확보한 것이나 마찬가지다. 

이미 건설된 구축 아파트를 사려면 집값의 70% 를 대출받는다 해도 30%의 자금이 필요하다.

 

조정대상지역, 투기지구/투기과열지구 규제지역들

 

(게다가 조정지역은 LTV가 60%, 투기/투기과열지역은 40%여서 대출이 조금밖에 안나온다) 

LTV : 담보인정비율. LTV가 50%면 집값의 50%만 담보를 인정해준다는 것으로, 50%만 대출이 가능하다.

이미 지어진 5억짜리 아파트를 사려면 최소 1.5억이 있어야 한다.

게다가, 이미 가격이 오를대로 오른 집을 사야 한다. 분양은 가장 좋은 컨디션의 집을 저렴한 가격에 구매할 수 있는 기회다.

그래서 인기가 많은 것이다. 

게다가 입지가 좋은 곳을 사면 프리미엄(P)도 붙고, 입주할 때 잔금을 못 낼 것 같으면 전세를 줘서 2~4년정도 돌리거나

더 여의치 않는다면 분양권을 다른 사람에게 판매할 수도 있다.(입주가 다다랐을 때 분양권은 괜찮은 곳이면 아무리 못해도 5~7천만원은 받는다.)

3. 분양을 위한 준비

1) 내 점수 확인하기

 

 

과거에는 금융결제원의 아파트투유(APT2U) 에서 청약을 했지만, 이제 담당이 바뀌었는지 한국감정원에서 청약 사이트를 운영한다. 좌측에 청약자격확인 - 청약가점 계산기를 통해 내 가점을 확인할 수 있다.

 

본인의 경우 가점이 30점이다. 20대 치고는 상당히 높은 가점이지만 인기지역 청약은 택도없다. 그래서 있는것이 (특별공급)이다.

 

만점 84점 중에서 무주택기간이 길수록, 부양가족이 많을수록, 청약통장 가입기간이 길수록 가점이 올라간다. 여기서 우리가 컨트롤할 수 있는 것은 사실 청약통장뿐이다. 무주택기간은 만 30세부터 시작되거나, 결혼한 시점부터 시작된다. 보통 30대 이후에 결혼을 많이 하니 무주택기간은 대부분 0~5점 미만이다.

부양가족은 배우자, 65세이상의 부모, 처부모(함께 사는것으로 등본에 등재되어있어야 함)  / 만 19세 미만 자녀를 포함한다. 그래서 가점제로는 무주택인 상태로 40~50대는 되어야 가점이 60점 이상 나오고, 인기지역 청약이 가능하다. 청약에서 1점차이로도 희비가 갈리는걸 생각하면, 우리가 미리 해둘 수 있는 것은 청약통장을 가입해두는 일이다.

2) 청약통장 : 매달 10만원이 가성비가 제일 좋다. 주택청약종합저축 통장(만17세 이상부터 가능)을 만들고, 매달 10만원씩 자동이체를 걸어두는 것이다. 물론, 민간분양은 2년이상 된 통장에 목돈을 일시불로 넣어도 1순위 자격은 충분하지만, 분양에서는 공공분양이 민간분양보다 당첨되기도 더 어렵고, 프리미엄도 더 높게 가져갈 수 있으므로 공공분양을 목표로 한다면 매달 10만원씩 해야 점수 올리기가 수월하기 때문이다.

왜 10만원인가?

2만원씩 100번 넣은 사람과 10만원씩 99번 넣은 사람이 있다면 전자가 이긴다.

그런데 2만원씩 100번 넣은 사람과 10만원씩 100번 넣은 사람이 있다면 후자가 이긴다.

인기있는 아파트 단지는 굉장히 많은 사람이 몰리고, 나랑 횟수가 같은 사람도 확률적으로 3~4명은 될 것이다.

그들을 제치려면 매달 10만원씩 넣은 사람이 유리하다.

3) 무주택기간 : 만30세 이상이라면 시간이 가기를 기다리는 방법밖에 없다.

4) 부양가족 : 주택이 없는 만65세 부모님을 모시고 살거나, 결혼해서 자녀를 2명~3명 낳으면 점수가 올라간다.

 현실적으로 무주택기간, 부양가족은 내가 컨트롤하기 어려운 모수이므로 청약통장을 최대한 빨리 가입하는게 그래서 중요하다.

일반공급은 이렇게 3가지 점수를 따진다.

또한 내가 살고있는 지역도 중요하다. 내가 살고있는 지역에 청약을 한다면 '당해지역'의 혜택을 받을 수 있다.

4. 당해지역이란?

보통 민간택지 재개발, 재건축의 경우 당해지역 100% 공급이 많다.

당해지역 :청약 당첨 확률을 높이려면 해당 지역 거주자 우선 선정을 활용해야 한다. 그래서 인기지역의 경우 위장전입을 하는 사람도 있고, 실제로 전세를 들어가 몸테크를 하는 경우도 있다.

(과천 등은 실제로 전세로 2년정도 살 경우 당해지역 자격이 생기기 때문에 실제로 많은 투자자들이 몸테크를 하고 있다. 과천은 현재 인구가 적기 때문에, 지금 이사가는 사람들은 앞으로 지어지는 아파트 당첨확률에서 당해지역 혜택을 받으므로 당첨확률이 상당히 높다.)  

* 위장전입은 법적으로 엄연히 불법이므로 본인은 절대 비추천한다. 별것 아니라고 생각되는 사람들은 정치인들 욕할 것 하나 없다. 당장 반성하자. 

아파트 청약에는 해당 지역 거주민을 먼저 선정하는 제도가 있다. 왜냐하면, 외부인이 투기적 목적으로 청약 시장에 진입하는 것을 방지하면서도 해당 거주민들의 새아파트 분양을 보장하기 위함이다.(쉽게 말해, 평생 그 지역에 살았으면, 이사도 그 지역 안에서 가고싶은 사람이 많기 때문이다. 투기수요가 많아 실수요자들이 밀려나면 안되기 때문)

그래서 청약 접수 시 1순위에서도, 해당지역과 기타지역으로 구분된다. 해당 지역은 아파트가 지어지는 지역 내 일정 기간 이상 거주한 경우를 말하며, 기타 지역은 그 외 지역 거주자를 의미한다. 청약 동일 순위 내에서는 해당 지역에 거주하는 청약신청자에게 우선 공급되고, 미달 시 잔여 세대가 인근 기타지역에 거주하는 청약신청자에게 공급된다.

 

 

청약에서 해당 지역과 기타지역은 위와 같이 구분된다.

보통 재개발, 재건축의 경우 당해지역에 100%를 준다. 최근 대규모 택지지구를 제외하고, 기존 구 시가지에 새로 생기는 아파트는 대부분 당해지역 100%를 준다. 그래서 본인이 거주하는 인천의 경우, 송도나 청라, 루원시티를 제외하면 대부분 당해지역 100%다. 부천의 경우도 대부분 당해지역 100%다. 

반면, 새로 생기는 검단신도시, 운정신도시, 동탄2신도시 등은 당해지역 외에도 기회가 있다. 대규모 택지지역에는 50%만 당해지역 거주자에게 주고 나머지 50%는 그 인근 지역에 준다.

본인이 청약했던 파주 운정신도시 이편한세상 어반프라임의 경우 50%는 파주시민, 나머지 50% 중에서 20%는 경기도 거주자에게 우선권을 주고, 나머지 30%는 경기도 외 기타지역 거주자에게 공급했다.

(예시) 운정신도시 e편한세상 어반프라임 1000세대가 있다고 가정하고,

1차 당첨 : 파주시민 500명 당첨

2차당첨 : 탈락한 파주시민 + 경기도민 합쳐서 200명 당첨

3차당첨 : 탈락한 파주시민 + 경기도민 + 기타지역 합쳐서 300명 당첨

이런 식이다. 그래서 당해지역 청약자는 1순위 청약시 최대 3번의 경쟁기회가 있고, 경기도민은 2회, 기타지역은 1회의 경쟁기회가 있는 것이다. 이 때 가점은 같은 경쟁끼리에서만 가점경쟁이 발생한다. 아무리 가점이 높은 충청도민이라 해도, 동일차수 경쟁이 아니라면, 당해지역 청약자에게 우선권을 주는 것.  

이 때,  10명 중 5명을 파주시민 당첨쿼터를 둔게 아니고, 5명 파주시민 우선당첨 / 나머지 2자리는 파주시민+경기도민 경쟁 / 나머지 3자리는 파주시민+경기도민+기타지역 시민 경쟁이다.

예로 든 파주 뿐 아니라, 조만간 택지지구 구성되어 분양될 예정인 하남 교산, 남양주 왕숙지구, 고양 창릉지구, 부천 대장지구, 계양테크노밸리 등 3기 신도시를 눈여겨 보자. 불편하더라도, 지금부터 원하는 행정구역으로 이사가서 전세 살며 몸테크 하는것도 나쁘지 않다. 본인이 거주하고 있는 지역에 택지지구가 예정되어 있다면 더할나위 없이 좋다.

 

다음 장에서는 특별공급에 대해 포스팅할 예정입니다.