(소포트칼럼)평범한 서민일수록 투자를 해야 한다. (2탄.)

본인이 가지고 있는 가치관과 나름대로 느낀점, 최근 부동산 투자 트렌드를 선정해 보았다..

 

1. 부동산애 영향을 주는 것은 인구, 물량(공급), 부동산정책, 금리, 국내외 경제상황, 투자심리, 트렌드 등.

 

2. 우리나라는 IMF, 2008년 금융위기때 소폭 하락한 적이 있으나, 60년대 이후 꾸준히 부동산 가격은 상승해왔다.

도표를 보면 한국의 집값은 그리 높은 수준이 아니다. 60년대부터의 그래프자료를 찾을 수 없었다. 하지만 표로 나와있는 것들은 많다.출처 : 구글

3. 부동산은 임대를 줄 수 있어서, 장기적으로 때를 기다릴 수 있어 강제 장기투자가 가능하다.

 

4. 부동산은 오를 때가 되면 오르고, 조정될 때가 되면 조정된다. 오르는것을 폭등, 조정을 폭락이라 이야기하면 투자의 안목은 사라지고, 거시적인 관점을 잃게 된다.

(부동산이 오르면 폭등이고, 월급이 오르는건 정상이라고 생각하면 모순이다.)

 

5. 부동산은 물가상승률보다 높게 오른다.

  화폐가치는 점점 하락하고, 도심지의 희소성은 더 커진다. 물가상승률 3%를 기준으로, 1억이 있다면 5년 후 실질가치는 8600만원이고, 10년 후에는 7400만원. 20년 후에는 5500만원이 된다. 반면에 부동산을 갖고 있으면 10억이었던 아파트는 10년 후 12~13억이 되는데, 화폐가치 등락폭만 감안해도 이정도이고, 해당지역이 실제로 좋아지거나, 교통이 좋아진다거나 하는 호재들이 있으면 내재가치가 더 올라 금액은 크게 올라가게 된다.

* 10년 전에 10억이던 아파트가 지금 13억인 것은 당연한 것이다. 물론 최근은 많이 오른 감이 있지만, 장기평균곡선을 생각하면 완만하게 오른것이다.

 

6. 부동산은 폭등론자, 폭락론자밖에 없다.

  부동산 시장의 주체는 유주택자와 무주택자로 나뉜다. 내가 만나본 사람들 중 유주택자는 대부분 폭등론자고, 무주택자는 대부분 폭락론자다. 폭등론자도 좋지 않지만, 폭락론자들의 비관론은 부동산 투자기회를 놓친 사람의 자기합리화일 뿐이다.

 

7. 꼭지와 바닥의 경고

부동산정책을 잘 읽고, 현 시장의 문제점을 찾아야 한다. 

11. 3. 대책처럼 일부지역의 규제 : 일부 지역의 청약시장 과열

중도금 대출 규제 : 분양시장이 과열되었다는 뜻.

재건축규제 : 재건축 아파트시장 과열

 

주변 사람들의 움직임을 잘 주시하여 꼭지와 바닥을 예측할 수 있다. 당신 주변의 폭락론자가 갑자기 부동산에 관심가지기 시작하면, 그때가 과열되었다는 뜻일 수 있다.

 

본인이 군생활 할 때 (16~17년도) 중국 주가지수인 상하이지수가 거의 반토막 난 적이 있었다. 이 때 증권사 직원들은 미리 주식을 다 팔았는데, 경제에 관심이 상대적으로 덜한 농업인, 가정주부들이 갓난아기를 업고 주식을 사러 왔을 때 최고점에 다다랐다는 것을 알았다고 한다. 부동산도 마찬가지라고 생각한다.

평소 경제에 관심없는 분들이 재테크에 관심가지면 꼭지라는 뜻.

규제를 할 때는 과열되었다는 뜻이고, 규제를 풀 때는 불황이 다가오고 있을 확률이 높다. 정말 부자들은 규제를 풀 때 떨어지는 부동산을 낙엽 줍듯이 하나 하나 줍기 시작한다..

 

이처럼 정부 정책을 잘 읽고 시장의 흐름을 보려면 어느정도 경제지식을 갖추어야 하고, 경제 시사뉴스에 항상 귀 기울여야 한다. 당신이 스포츠뉴스나 스포츠신문만 본다면 절대 지금보다 나은 삶을 살기 어렵다. 

 

8. 미디어는 한발 느리다.

부동산 시대가 끝났다거나, 분양가가 사상 최고치를 기록했다거나 하는 기사를 분명 눈여겨보아야 하지만, 미디어는 이미 벌어진 일을 전해주는 것 뿐이다. 또한 경제 / 부동산분야의 기자들도 부동산에 대해 잘 모르며 무주택자인 경우도 많다. 객관적으로 기사를 쓰기 어려운 사람들이 많다. 이것을 감안해서 미디어를 받아들여야 한다.

 

9. 수요 변화의 흐름을 읽기

작년부터 우리나라의 인구가 피크를 찍고 감소하는 추세로 돌아섰지만, 가족 해체속도, 외국인 유입속도를 고려하면 향후 10년 이상 문제가 없어 보인다. (최근에야 30대가 내집마련에 뛰어들었지만, 전통적인 부동산의 실제 구매층은 40~60대) 또한, 장기적으로 하락한다 해도 좋은 입지의 부동산은 하방경직성이 강하다. 열심히 공부해서 사면 성공한다. 

 

10. 입주물량

  우리나라의 주택 보급률이 100%를 넘었지만, 다세대, 반지하, 재개발 슬럼이나 시골의 폐가까지 모두 포함한 수치다. 도시에는 사람답게 살만한 집이 부족하다. 몇년 전부터 서울의 인구가 줄어들고 있는데, 부동산을 전혀 모르는 사람은 그저 서울 인구가 줄어드나보다~ 생각한다.

  하지만 실제로 서울은 재건축 초과이익환수제 등 재건축 규제를 하고있고, 박원순 시장이 재개발 허가를 내주지 않는 등 공급이 사라진지 오래다. 살 집이 없어서 경기도 외곽으로 밀려나는 것이다. 반면에 인천광역시 인구는 꾸준히 상승했다.

 

서울에는 사람이 들어갈 집이 부족해서 인구유입이 적다. 반면 입주물량이 넘쳐나는 경기도는 인구유입이 많다.

젊은 새대는 쾌적한 주거환경을 원하는데, 항상 서울의 새아파트의 입주물량이 부족한 상황이기에 신도시가 뜨는 것이다. 신규 입주물량이 부족하면 부동산시장은 강세가 되고, 입주물량이 과다공급되면 공급 증가로 서서히 약세전환된다.

 

11. 부동산시장의 시그널

  부동산정책은 시차를 두고 움직인다. 정부는 추가대책을 계속 내고, 그것은 늦게, 게다가 과잉효과를 낼때가 많다. 

DJ시절 부동산 부양정책 → 참여정부 부동산 폭등 → 참여정부의 규제 → MB정부 부동산 정체 → 박근혜정부의 부양 → 문재인 정부의 부동산 폭등 → 문재인정부의 규제 → ? → 

누가 되었든 다음 정부에는 4~5년간 부동산 조정기가 올 것이다. 그러면 유주택자들의 원성을 듣고 표심을 위해 다시 부양책을 쓸 것이다. (이때도 무주택자들은 더 떨어질까봐 무서워서 내집마련을 못한다는 것이 함정이다.)

 

본인 생각은 당분간 조정기가 올 것이라 본다. 또한 97~98년, 2007~2008년에 위기가 있었음을 감안하면 슬슬 정체기가 찾아올 때가 되었다고 본다. 당분간 서울의 상승기는 멈추고, 경기ㆍ수도권 지역의 상승세가 갭메우기로 지속된 뒤 3~4년정도 조정기가 올 것이라고 생각한다. 소포트는 조정기에 3, 4호기 마련을 준비하고 있다.

 

12. 흐름을 타라

  부동산 투자는 흐름을 타는 것이 중요하다. 규제를 완화해주는 것은, 사기 딱 좋은 타이밍이다. 

 

13. 부동산과 경기부양

정부는 경기부양을 할 때 부동산을 끌어올리는데, 건설경기, 기계, 자재, 인력, 인테리어, 임대업, 가전제품(전자산업), 이사, 화물운송 등 다양한 산업과 연관되어 있기 때문이다. 정부는 부동산을 쉽게 때려잡을 수 없다.

 

14. 금리와 부동산

1985년 이후 미국의 금리인상이 크게 4차례 있었는데, 우리나라 부동산에는 별로 영향을 주지 않았다.

한국은행은 금리를 쉽게 올리지 못한다. 현재 1500조가 넘는 국내 가계부채 때문이다. 게다가 변동금리가 많아 섣불리 금리를 올리면 대다수 하우스푸어가 생기고, 이자를 갚느라 소비가 활성화되지 못해 내수경기 부진에 빠질 위험이 있다. 

 

지금같은 저금리에 집을 마련해야 하는 이유 : 금리가 높아지면 이자부담이 커지는 것은 둘째치고, 은행에서 돈을 잘 안빌려준다.(저금리에는 채무자도 상환부담이 없으니 잘 빌려주지만, 고금리 시대에는 뭘보고 채무자에게 돈을 빌려주겠는가? 우리나라 90년대를 생각해 보자. 10%대 금리였지만 예금만 할 수 있었지, 대출상품은 거의 없었다~) 개인은 고금리 시대에 돈빌리기가 거의 어렵다.

 

15. 양극화의 시작

  핵심지역만이 살아남는 시대가 되었다. 지방보다는 수도권, 수도권에서도 서울, 서울에서도 강남이다.

필자가 생각하는 대표적인 핵심지역

서울 : 강남, 용산, 성수, 광진, 마포, 여의도, 목동, 마곡, 고덕, 4대문 안쪽 구시가지

인천 : 송도, 청라, 영종(지금은 미분양도 종종 보이지만 제3연륙교 건설예정, 인천시 주도 도시개발계획 많음)

       , 부평, 계양테크노밸리(잠재력이 상당히 크다)

경기 : 판교, 분당, 광교, 일산, 동탄, 의정부, 하남미사, 위례

 

16. 중소형, 새아파트

신흥 부촌은 새아파트 촌이다. 게다가 40평대 넓은집보다 34평미만(84m2) 이 강세를 띈다. 

 

나는 당분간 금전적 여유도 없고, 종잣돈을 모아 3호기를 기다리는 중이지만 이 글을 읽는 무주택자분들은 열심히 공부해서 좋은 입지에 과감히 투자해보시는 것을 추천한다. 자본주의에서 실물자산을 갖고있는 사람은 결국엔 승리한다.

 

 

다음에는 3호기 예정지역에 대해서 포스팅 할 예정이다.